Índice de Eficiência dos Shoppings Instalados

Em complementação ao índice de potencial para novos shoppings, criamos o Índice de Eficiência dos Shoppings Instalados. Com metodologia de cálculo similar, o índice de eficiência considera apenas a ABL dos shoppings já em operação, enquanto o índice de potencial considera também a ABL dos projetos em desenvolvimento, mesmo que não operantes ainda. A comparação desses índices em determinado município permite entender a relativa influência da entrada do novo shopping no mercado em estudo.

Utilizamos uma metodologia que pondera os seguintes fatores para elaboração dos índices:

No aspecto consumo, foram considerados os potenciais de consumo das categorias: alimentação fora de casa, gastos com TV a cabo, celular e acessórios, vestuário, e entretenimento, por considerarmos que quanto maior o potencial de consumo por habitante nessas categorias, maior afinidade da população para consumir em shopping centers.

No aspecto patrimônio e mobilidade, utilizamos a ponderação da quantidade de veículos automotores por habitante de cada município, considerando que quanto maior essa média, maior a qualificação econômico-social e consequente aptidão da população para consumir em shopping centers.

No aspecto população, consideramos que municípios com população igual ou superior a 1 milhão de habitantes tem atratividade plena para instalação de shopping centers. Municípios com populações inferiores receberam, de forma escalonada, índices de redução desse grau de atratividade, compatíveis com hábitos de consumo de populações menores.

No aspecto oferta instalada, consideramos que municípios com mais de 10 habitantes por metro quadrado de ABL (Área bruta Locável) instalada estão em equilíbrio e atratividade plena para instalação de shopping centers. Municípios que apresenta menor relação de habitantes por ABL, receberem índices de redução nesse grau de atratividade, proporcionais à oferta instalada.

A normalização e ponderação desses fatores determina os índices, variando de 0 a 100, onde o valor mínimo representa a menor possibilidade de sucesso na instalação de um centro comercial e o valor máximo representa um maior potencial do município para a instalação de um novo shopping center, lembrando que o índice de eficiência considera apenas os shoppings já inaugurados e o índice de potencial considera também os projetos em desenvolvimento.

É importante ressaltar que a análise pura dos índices não é suficiente para tomada de decisão em investimentos e ou desenvolvimento do novos centros comercias, devendo ser utilizada apenas como indicador para aprofundamento dos estudos de determinado município e ou região.

Para decisão de investimento e ou implantação de novos centros comerciais ou shopping centers faz-se sempre necessário o desenvolvimento de estudos de mercado especializados e detalhados que contemplem análises de localização do site, acessos, áreas de influência, grau de polarização, capacidade de captação externa, renda discricionária, share de mercado, potencial de vendas por ramo de produtos, e outros igualmente relevantes.

O estudo de mercado associado à uma análise comercial e a um estudo de viabilidade econômico-financeira é o caminho mais seguro para mitigação de riscos no planejamento de implantação e ou expansão de centros comerciais e shopping centers.