Planejamento e Viabilidade

O sucesso dos complexos comerciais depende de um preciso planejamento inicial, de forma a dimensionar corretamente o empreendimento para seu público alvo. A Ultra proporciona a seus clientes o desenvolvimento de planos de negócios completos englobando os seguintes serviços:

Conformação dos Estudos de Mercado

As atuais ferramentas de análise gráfica géo-mercadológica são fabulosas para a determinação científica dos potencias de venda, áreas de influência e hábitos de consumo para qualquer local em análise. Baseados nessas informações, vamos mais além nas análises, compatibilizando os estudos de mercado com a realidade comercial de cada projeto, levando em consideração o perfil e a disponibilidade dos operadores varejistas para cada região, bem como seu performance em projetos similares. 

Mix, Dimensionamento e Anteprojeto

Embasada nos estudos e análises de mercado, a concepção inicial do empreendimento toma forma com:

Mix – definição dos principais operadores, considerando-se varejo, lazer e serviços de forma a se planejar um empreendimento harmonioso ao público consumidor.

Dimensionamento – definição da localização e dimensões de cada operação, em conformidade com as necessidades de mercado, operadores disponíveis e capacidade de investimento dos envolvidos.

Anteprojeto comercial – elaboração do anteprojeto, cujo principal objetivo é a definição do layout das áreas de vendas, circulação e apoio de forma a otimizar a utilização das áreas e sua produtividade como geradoras de caixa. Com o anteprojeto são obtidas as informações básicas necessárias para o desenvolvimento do estudo de viabilidade econômico-financeira. Nesta etapa podemos utilizar nossos arquitetos, arquitetos do cliente, ou terceirizados. 

Viabilidade econômico-financeira

O estudo de viabilidade econômico-financeira é um simulador de negócios específico para complexos comerciais, baseado num fluxo de caixa mensal detalhado, estimado para um período de 144 meses. Ele é a ferramenta básica para a análise e teste de diferentes cenários econômicos e mercadológicos, permitindo ao empreendedor encontrar a melhor opção societária e de estruturação de funding. Faça o download do demonstrativo clicando aqui.

Na fase pré-operacional são considerados todos os investimentos e custos necessários para a implementação do negócio, destacando-se os custos com: projetos, planejamento, obras, terreno, administrativos e jurídicos, marketing e comercialização.

Na fase operacional são consideradas todas as entradas e saídas financeiras do negócio, sejam elas operacionais ou referentes a custos financeiros e amortizações de investimentos efetuados na implantação. 

O simulador permite a análise de diferentes estruturas de funding, considerando CAPEX próprio, CDU, vendas de participação, financiamentos, fundos imobiliários, em cenários de moeda forte ou inflacionada, permitindo a análise mista de quaisquer dessas combinações.

Como resultado do estudo, temos os seguintes indicadores e benefícios:

  • Aporte de capital próprio necessário distribuído no tempo.
  • Aporte de capital de terceiros – vendas de participação e financiamentos.
  • Balanceamento do capital próprio e de terceiros de forma a maximizar o retorno.
  • Valor presente operacional – valor de venda do negócio.
  • Valor presente líquido.
  • Taxa interna de retorno.
  • Tempos de pay-back.

Estruturação Jurídica

Ressaltamos a importância do instrumental jurídico do Shopping center. A interdependência entre cada instrumento e o preciso detalhamento das regras de convivência entre lojistas e empreendedores propiciam uma operação pacífica e de longo prazo. É o instrumental jurídico que dá suporte aos empreendedores em seus planos e ações de gestão, bem como na defesa, em juízo, de seus direitos em quaisquer aspectos. Desenvolvemos os seguintes trabalhos nessa área:

  • Elaboração da convenção de condomínio.
  • Elaboração da tabela de Coeficientes de Rateio de Despesas (CRD).
  • Elaboração da escritura de normas gerais regedoras das locações.
  • Elaboração do regimento interno.
  • Elaboração do estatuto da associação de lojistas.
  • Elaboração dos modelos de contrato de locação.
  • Elaboração dos modelos de contrato de cessão de direitos.

Planejamento de Varejo Urbano

Desenvolvemos o planejamento de varejo de grandes áreas e projetos urbanos como condomínios de grande porte, loteamentos e projetos de urbanização de cidades. Elaboramos o plano de ocupação e desenvolvimento de operações de varejo autossustentáveis, de forma a aproveitar o potencial construtivo dessas áreas, gerar atratividade ao projeto e dar suporte aos ocupantes dessas novas áreas.

O planejamento e dimensionamento dessas operações deve prever seu posicionamento considerando acessos, áreas de influência e as demandas a serem supridas por ramo de atividade, compatíveis com a ocupação segmentada em classes socioeconômicas e faseada na linha do tempo. O dimensionamento e tipificação do varejo leva em consideração os seguintes pontos relevantes:

  • Master plan e premissas estabelecidas para faseamento de ocupação.
  • Dimensionamento das áreas de vendas das operações conforme critérios aplicados ao varejo.
  • As classes socioeconômicas dos ocupantes e da população flutuante.
  • Os hábitos de consumo baseados na Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF – IBGE).
  • Indicadores de presença das principais ocupações varejistas.
  • Crescimento projetado das populações fixa e flutuante.
  • Efeito de polarização do varejo instalado sobre o entorno.

Motivos para contratar a Ultra ao empreender um novo shopping:

  • Desenvolvemos todas as etapas para realização do seu negócio, desde a concepção à operação.
  • No planejamento inicial: assessoria na definição, seleção e negociação do terreno; assessoria e ou desenvolvimento do projeto arquitetônico; desenvolvimento dos estudos de viabilidade mercadológica e econômico-financeira.
  • No desenvolvimento do negócio: estruturação do funding e prospecção de investidores; pré-comercialização e teste de aderência de mercado; elaboração do instrumental jurídico de locação; comercialização e implantação administrativa.
  • Na operação: gestão integrada disponibilizando estrutura profissional completa para administração de seu empreendimento.
  • Trabalhamos junto a equipe de profissionais do empreendedor transferindo conhecimento de forma a ter um time integrado e sintonizado com as estratégias do segmento.
  • Conferimos credibilidade ao projeto, disponibilizando uma equipe completa de profissionais com mais de 20 anos de experiência no setor.
  • Elaboramos as avaliações e apresentações necessárias para a prospecção de investidores para seu projeto, desenvolvendo todo processo de road show e M&A.
  • Mitigamos riscos e otimizamos a utilização dos recursos existentes, com um planejamento de longo prazo realista e compatível com as características de cada empreendimento e mercado.
  • Desenvolvemos a comercialização de forma estruturada e cronogramada, estipulando metas e cobrando resultados. Todo o trabalho tem como prioridade a defesa dos interesses do empreendedor.