Vacância, CTO, CRD, incidência tributária, para onde ir?

Falar da vacância atual e do tempo de recuperação de nossa economia para o fortalecimento do varejo é chover no molhado, mas, debater estratégias e caminhos para atravessar tempos turbulentos como este, não.

Temos nos deparado nos últimos anos com diferentes posicionamentos negociais arrojados tanto por parte dos lojistas quanto dos empreendedores, aí se destacando: disponibilização de “allowance” para a montagem de lojas, contratos de locação firmados em CTO (custo total de ocupação), redistribuição do CRD (coeficiente de rateio de despesas) objetivando a redução de rateio do condomínio, e outras mais inusitadas mas menos importantes; cada qual com suas vantagens e desvantagens.

Num ponto de vista pessoal, a política mais agressiva para se trazer marcas, por vezes não tão expressivas para o shopping, foi a do allowance, onde o empreendedor do shopping arca com parte ou até totalidade dos custos para a implantação do lojista. Essa estratégia é interessante no aspecto comercial, quando bem aplicada fortalece a imagem do empreendimento e reforça o mix, porém pode se perder no tempo, quando o sucesso da marca instalada deixa de ser um diferencial. O ponto crítico dessa estratégia é que o lojista por vezes tem pouco comprometimento com sucesso da operação pois o capex utilizado não foi por ele contabilizado, e, na demora da maturação do shopping, fecha suas portas devido ao baixo performance. A prática do allowance vem se reduzindo significativamente com a retomada da economia.

A negociação de contratos de locação baseados em CTO é uma tendência que tomou força e veio para ficar, demonstrando-se um caminho equilibrado para lojistas e empreendedores. Nesse formato o que o lojista paga pela locação (aí incluindo-se aluguel, condomínio rateado, e fundo de promoções) é calculado através de um percentual aplicado às vendas da loja, garantindo-se um mínimo para o pagamento do condomínio. Nesta dinâmica, quando as vendas crescem, todos ganham, quando estão baixas, ambas partes estão relativamente protegidas. Desnecessário frisar que é preciso uma negociação desenvolvida em parâmetros adequados e um bom controle da aferição de vendas para se manter o equilíbrio dessa formatação.

A utilização do CTO na contratação da locação e a necessidade de se baixar as despesas de rateio para o lojista, levam alguns administradores e comercializadores a cair na tentação de alterar a distribuição do CRD para facilitar as negociações. Esse procedimento, se mostra rapidamente como um tiro no pé. Ao baixar o CRD de um determinado espaço, suas despesas recaem ou sobre as lojas vagas, ou sobre os demais lojistas, ou sobre ambos, o que de qualquer forma somente mascara o problema. O que alguns administradores não se atentam é que ao recebermos mais aluguel e deixarmos de receber o condomínio tendo de arcar com essa despesa, estamos apenas pagando impostos desnecessariamente, pois existe incidência tributária apenas sobre o aluguel; o EBITDA pode até se manter o mesmo, mas a distribuição de resultados é menor. Salvo a necessidade de se utilizar o valor do aluguel para efeitos de alavancagem ou outras condições patrimoniais, o que se pode fazer nessa situação para reduzir a incidência tributária é alocar os valores recebidos nos contratos por CTO prioritariamente para as despesas condominiais e de fundo de promoções, deixando-se o saldo para os aluguéis.

Seja qual estratégia se opte por utilizar, lembre-se sempre da mais importante: shopping é negócio de varejo, seu resultado depende única e exclusivamente do sucesso das vendas dos lojistas.