A Ultra proporciona a seus clientes o desenvolvimento de estudos de viabilidade de amplo escopo específicos para cada projeto, englobando os seguintes serviços:
Viabilidade Comercial
A viabilidade comercial de um shopping center depende de vários fatores, incluindo localização, tamanho, mix de lojas, oferta de serviços, concorrência, demanda do mercado, entre outros.
Para avaliar a viabilidade comercial de um shopping center, é preciso realizar estudos de mercado detalhados, que envolvem análise de dados demográficos da região, perfil socioeconômico dos consumidores, comportamento de compra, concorrência existente e potencial, entre outros aspectos relevantes.
Além disso, é importante considerar o custo de construção e manutenção do shopping center, bem como o retorno financeiro esperado, que deve ser suficiente para cobrir os investimentos realizados e gerar lucro para os investidores.
Em resumo, a viabilidade comercial de um shopping center depende da capacidade de atrair e fidelizar consumidores, oferecendo uma experiência de compra diferenciada e um mix de lojas e serviços que atenda às demandas do mercado local, ao mesmo tempo em que gera receita suficiente para cobrir os custos e gerar lucro para os investidores.
Viabilidade econômico-financeira
Modelo Avançado de Viabilidade Econômico-Financeira para Shopping Centers e Centros Comerciais – Da concepção à saída: modelagem financeira de padrão institucional para mitigar riscos, calibrar o funding e maximizar o retorno do investimento imobiliário.
- Visão Geral do Modelo
Desenvolvido para atender às exigências de fundos de investimento, desenvolvedores e empreendedores do setor de centros comerciais e shopping centers, o Modelo de Viabilidade Econômico-Financeira Ultra realiza a projeção detalhada do ciclo integral do empreendimento: desde a estruturação de capital, fase pré-operacional e curva de obras, até a maturação comercial, estabilização operacional e cenários de desinvestimento (saída).
Diferente de modelos estáticos convencionais, esta ferramenta integra premissas mercadológicas, arquitetônicas e financeiras em um fluxo de caixa mensal dinâmico, simulando o comportamento real do ativo frente às variações de mercado.
- Principais Informações Contempladas
O modelo traduz a complexidade de um centro comercial em módulos claros e integrados:
Cronograma Físico-Financeiro Integrado
- Curva de Obra Mensal: Alocação de desembolsos ao longo de todo o período de implantação e comissionamento.
- Marcos Críticos: Integração entre início de projetos, início de obras, entrega para fitout de lojistas, campanha de inauguração e início da operação de cada âncora e satélite.
Capex Detalhado e Engenharia de Custos
- Custo Direto por Tipologia Construtiva: Separação precisa de custos por metro quadrado (ABL, áreas técnicas, mall, estacionamentos cobertos e descobertos).
- Fitout de Lojistas: Planejamento dos subsídios e aportes em obras de grandes locatários.
- Soft Costs e Custos Pré-Operacionais: Orçamentação rigorosa de projetos de arquitetura/engenharia, comitê técnico, administração de obra, marketing/lançamento e comissões de comercialização.
Estruturação do Funding e Engenharia Societária
- Estrutura de Capital: Modelagem combinada de capital próprio (Equity), dívida/financiamentos bancários e antecipação de receitas.
- Monetização de Luvas (CDU): Projeção das receitas de Cessão de Direito de Uso por categoria de loja, com prazos e parcelamentos vinculados ao avanço comercial.
- Tratamento de Terreno: Suporte a modelos de permuta física, permuta financeira sobre faturamento/receita líquida ou aquisição em dinheiro.
Mix de Locação e Diversificação de Receitas
- Precificação Individual por Ramo: Modelagem específica para supermercados, âncoras, megalojas, satélites, alimentação, restaurantes, lazer, academias, saúde e serviços.
- Sazonalidade Comercial: Inclusão automática do 13º aluguel e acréscimos de faturamento no período natalino por categoria.
- Receitas Acessórias Estruturadas: Projeção detalhada de receitas de estacionamento (fluxo de veículos pagantes, tíquete médio, custos operacionais) e receitas de quiosques e merchandising (Q&M).
Opex Realista e Fatores de Risco
- Curva de Maturação da Vacância: Transição realista da vacância de inauguração até a estabilização de longo prazo.
- Custo do Vazio: Apuração automática do impacto de condomínio e despesas condominiais não recuperadas sobre as áreas vagas.
- Inadimplência e Descontos: Projeção de aluguéis não realizados e correlação entre inadimplência e custos operacionais.
- Encargos e Taxas: Tributação direta sobre receitas, taxa de administração do shopping e despesas corporativas do empreendedor.
- Indicadores e Métricas de Desempenho
O modelo sintetiza a análise em um dashboard executivo completo, permitindo benchmarking direto com outros ativos e classes de ativos financeiros:
- TIR (Taxa Interna de Retorno): Projeção anual e mensal desalavancada e alavancada do projeto.
- VPL (Valor Presente Líquido): Avaliação do valor gerado acima do custo de oportunidade do capital a diferentes taxas de desconto.
- Capacidade de Geração de Caixa (EBITDA): Evolução da receita operacional líquida e margem EBITDA estabilizada (típica do setor acima de 80%).
- Cash-on-Cash e Yield Operacional: Relação direta entre dividendos distribuídos e capital aportado ano a ano.
- Payback Simples e Descontado: Prazos exatos de recuperação do capital investido.
- Valuation e Múltiplos de Saída: Cálculo do valor terminal/residual com base na perpetuidade e tabela de desinvestimento ano a ano parametrizada por Cap Rate / Exit Yield.
- Diferenciais e Vantagens Estratégicas do Modelo
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Vantagem |
Como o Modelo Entrega |
Benefício para o Investidor |
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Granularidade Operacional |
Não adota médias genéricas; cada tipologia de ABL possui sua própria curva de aluguel, luvas, carência e crescimento. |
Projeções sem distorções de mix comercial e alinhadas às práticas reais do varejo. |
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Análise de Sensibilidade Bidimensional |
Cruza simultaneamente variações no Custo da Obra vs. Níveis de Aluguel Médio. |
Identifica com clareza a margem de segurança do projeto caso o Capex aumente ou o mercado comprima aluguéis. |
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Teste de Estresse de Vacância |
Simula o ponto de equilíbrio (breakeven) operacional em função do aumento da vacância e custos de condomínio das lojas vagas. |
Segurança contra choques macroeconômicos e conhecimento antecipado do limite operacional de perda. |
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Flexibilidade de Estruturação |
Permite alternar cenários com e sem financiamento, diferentes percentuais de permuta e vendas parciais de participação acionária. |
Agilidade para testar propostas comerciais com proprietários de terrenos e fundos parceiros. |
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Auditoria e Governança |
Fluxo de caixa mensal integralmente aberto, com fórmulas transparentes e controle rigoroso de datas de desembolso e recebimento. |
Documento apto para submissão a comitês de investimento, auditorias bancárias e agências de classificação de risco. |
Veja um exemplo:
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Open in new tab Motivos para contratar a Ultra ao empreender um novo shopping ou centro comercial:
- Desenvolvemos todas as etapas para realização do seu negócio, desde a concepção à operação.
- No planejamento inicial: assessoria na definição, seleção e negociação do terreno; flash de mercado; assessoria e ou desenvolvimento do projeto arquitetônico; desenvolvimento dos estudos de viabilidade mercadológica e econômico-financeira.
- No desenvolvimento do negócio: estruturação do funding e prospecção de investidores; pré-comercialização e teste de aderência de mercado; elaboração do instrumental jurídico de locação; comercialização e implantação administrativa.
- Na operação: gestão integrada disponibilizando estrutura profissional completa para administração de seu empreendimento.
- Trabalhamos junto a equipe de profissionais do empreendedor transferindo conhecimento de forma a ter um time integrado e sintonizado com as estratégias do segmento.
- Conferimos credibilidade ao projeto, disponibilizando uma equipe completa de profissionais com mais de 20 anos de experiência no setor.
- Elaboramos as avaliações e apresentações necessárias para a prospecção de investidores para seu projeto, desenvolvendo todo processo de road show e M&A.
- Mitigamos riscos e otimizamos a utilização dos recursos existentes, com um planejamento de longo prazo realista e compatível com as características de cada empreendimento e mercado.
- Desenvolvemos a comercialização de forma estruturada e cronogramada, estipulando metas e cobrando resultados. Todo o trabalho tem como prioridade a defesa dos interesses do empreendedor.
Planejamos, comercializamos e administramos seu centro comercial.