O sucesso dos complexos comerciais depende de um preciso planejamento inicial, de forma a dimensionar corretamente o empreendimento para seu público alvo. A Ultra proporciona a seus clientes o desenvolvimento de planos de negócios completos englobando os seguintes serviços:
Análise de Mercado
As atuais ferramentas de análise gráfica géo-mercadológica são fabulosas para a determinação científica dos potencias de venda, áreas de influência e hábitos de consumo para qualquer local em análise. Baseados nessas informações, vamos mais além nas análises, compatibilizando os estudos de mercado com a realidade comercial de cada projeto, levando em consideração o perfil e a disponibilidade dos operadores varejistas para cada região, bem como seu performance em projetos similares.
Com a utilização de ferramentas específicas de geoprocessamento, os estudos da Ultra já incluem a análise preliminar (flash) de mercado, embasada em dados oficiais fornecidos pelo IBGE. Esse procedimento reduz prazos e custos, englobando:
- Delimitação das áreas de influência através de isócronas com segmentação em acordo com os setores censitários.
- Levantamento sociodemográfico incluindo população, domicílios, taxas de crescimento, renda e adensamento.
- Levantamento dos potenciais de consumo total, específico para shopping centers, e por categoria de produtos.
Esses resultados são apresentados em tabelas e mapas temáticos para análise, como no exemplo a seguir.
Mix, Dimensionamento e Anteprojeto
Embasada nos estudos e análises de mercado, a concepção inicial do empreendimento toma forma com:
Mix – definição dos principais operadores, considerando-se varejo, lazer e serviços de forma a se planejar um empreendimento harmonioso ao público consumidor.
Dimensionamento – definição da localização e dimensões de cada operação, em conformidade com as necessidades de mercado, operadores disponíveis e capacidade de investimento dos envolvidos.
Anteprojeto comercial – elaboração do anteprojeto, cujo principal objetivo é a definição do layout das áreas de vendas, circulação e apoio de forma a otimizar a utilização das áreas e sua produtividade como geradoras de caixa. Com o anteprojeto são obtidas as informações básicas necessárias para o desenvolvimento do estudo de viabilidade econômico-financeira. Nesta etapa podemos utilizar nossos arquitetos, arquitetos do cliente, ou terceirizados.
Viabilidade econômico-financeira
O estudo de viabilidade econômico-financeira é um simulador de negócios específico para complexos comerciais, baseado num fluxo de caixa mensal detalhado, estimado para um período de 144 meses. Ele é a ferramenta básica para a análise e teste de diferentes cenários econômicos e mercadológicos, permitindo ao empreendedor encontrar a melhor opção societária e de estruturação de funding.
Na fase pré-operacional são considerados todos os investimentos e custos necessários para a implementação do negócio, destacando-se os custos com: projetos, planejamento, obras, terreno, administrativos e jurídicos, marketing e comercialização.
Na fase operacional são consideradas todas as entradas e saídas financeiras do negócio, sejam elas operacionais ou referentes a custos financeiros e amortizações de investimentos efetuados na implantação.
O simulador permite a análise de diferentes estruturas de funding, considerando CAPEX próprio, CDU, vendas de participação, financiamentos, fundos imobiliários, em cenários de moeda forte ou inflacionada, permitindo a análise mista de quaisquer dessas combinações.
Como resultado do estudo, temos os seguintes indicadores e benefícios:
- Aporte de capital próprio necessário distribuído no tempo.
- Aporte de capital de terceiros – vendas de participação e financiamentos.
- Balanceamento do capital próprio e de terceiros de forma a maximizar o retorno.
- Valor presente operacional – valor de venda do negócio.
- Valor presente líquido.
- Taxa interna de retorno.
- Tempos de pay-back.
Estruturação Jurídica
Ressaltamos a importância do instrumental jurídico do Shopping center. A interdependência entre cada instrumento e o preciso detalhamento das regras de convivência entre lojistas e empreendedores propiciam uma operação pacífica e de longo prazo. É o instrumental jurídico que dá suporte aos empreendedores em seus planos e ações de gestão, bem como na defesa, em juízo, de seus direitos em quaisquer aspectos. Desenvolvemos os seguintes trabalhos nessa área:
- Elaboração da convenção de condomínio.
- Elaboração da tabela de Coeficientes de Rateio de Despesas (CRD).
- Elaboração da escritura de normas gerais regedoras das locações.
- Elaboração do regimento interno.
- Elaboração do estatuto da associação de lojistas.
- Elaboração dos modelos de contrato de locação.
- Elaboração dos modelos de contrato de cessão de direitos.
Planejamento de Varejo Urbano
Desenvolvemos o planejamento de varejo de grandes áreas e projetos urbanos como condomínios de grande porte, loteamentos e projetos de urbanização de cidades. Elaboramos o plano de ocupação e desenvolvimento de operações de varejo autossustentáveis, de forma a aproveitar o potencial construtivo dessas áreas, gerar atratividade ao projeto e dar suporte aos ocupantes dessas novas áreas.
O planejamento e dimensionamento dessas operações deve prever seu posicionamento considerando acessos, áreas de influência e as demandas a serem supridas por ramo de atividade, compatíveis com a ocupação segmentada em classes socioeconômicas e faseada na linha do tempo. O dimensionamento e tipificação do varejo leva em consideração os seguintes pontos relevantes:
- Master plan e premissas estabelecidas para faseamento de ocupação.
- Dimensionamento das áreas de vendas das operações conforme critérios aplicados ao varejo.
- As classes socioeconômicas dos ocupantes e da população flutuante.
- Os hábitos de consumo baseados na Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF – IBGE).
- Indicadores de presença das principais ocupações varejistas.
- Crescimento projetado das populações fixa e flutuante.
- Efeito de polarização do varejo instalado sobre o entorno.
Motivos para contratar a Ultra ao empreender um novo shopping ou centro comercial:
- Desenvolvemos todas as etapas para realização do seu negócio, desde a concepção à operação.
- No planejamento inicial: assessoria na definição, seleção e negociação do terreno; flash de mercado; assessoria e ou desenvolvimento do projeto arquitetônico; desenvolvimento dos estudos de viabilidade mercadológica e econômico-financeira.
- No desenvolvimento do negócio: estruturação do funding e prospecção de investidores; pré-comercialização e teste de aderência de mercado; elaboração do instrumental jurídico de locação; comercialização e implantação administrativa.
- Na operação: gestão integrada disponibilizando estrutura profissional completa para administração de seu empreendimento.
- Trabalhamos junto a equipe de profissionais do empreendedor transferindo conhecimento de forma a ter um time integrado e sintonizado com as estratégias do segmento.
- Conferimos credibilidade ao projeto, disponibilizando uma equipe completa de profissionais com mais de 20 anos de experiência no setor.
- Elaboramos as avaliações e apresentações necessárias para a prospecção de investidores para seu projeto, desenvolvendo todo processo de road show e M&A.
- Mitigamos riscos e otimizamos a utilização dos recursos existentes, com um planejamento de longo prazo realista e compatível com as características de cada empreendimento e mercado.
- Desenvolvemos a comercialização de forma estruturada e cronogramada, estipulando metas e cobrando resultados. Todo o trabalho tem como prioridade a defesa dos interesses do empreendedor.
Planejamos, comercializamos e administramos seu centro comercial.