Planejamento
Book de Decisão
Estudo de mercado, planejamento de mix e viabilidade econômico-financeira em um único documento, em até 40 dias.
Para quem vai investir em um shopping, strip mall ou centro comercial e precisa decidir com segurança — e convencer sócios, bancos e investidores.
As 5 perguntas que o Book responde
1. Vale a pena fazer?
Potencial de consumo da região, concorrência e capacidade do mercado de absorver o empreendimento — com recomendação clara: seguir, ajustar ou não seguir.
2. De que tamanho?
Quadro de áreas com a área bruta locável (ABL) recomendada e sua divisão por tipo de operação, pronto para orientar o arquiteto.
3. Com quais lojas e serviços?
Mix recomendado (âncoras, conveniência, alimentação, serviços, saúde, lazer) e valores de aluguel praticáveis por m².
4. Quanto custa e quanto rende?
Fluxo de caixa mês a mês por 12 anos, retorno do investimento (TIR), valor presente e prazo de recuperação do capital.
5. Qual é o risco?
Testes com obra mais cara e aluguel mais baixo, vacância máxima suportável e valor do ativo em uma venda futura.
Em até 40 dias
Um único documento para levar a sócios, comitês, bancos, investidores e futuras lojas âncora.
O que você recebe
- O Book de Decisão: mercado, mix, áreas e viabilidade em um documento executivo.
- Guia do investidor: leitura simplificada de todos os indicadores e as perguntas que sócios, bancos e auditores costumam fazer, já respondidas para o seu projeto.
- Briefing para o arquiteto: programa de áreas validado comercialmente.
- Visita técnica dos sócios ao local e à concorrência.
- Apresentação dos resultados aos sócios, à diretoria ou ao comitê de investimentos.
- Até 2 rodadas de ajuste de premissas depois da apresentação.
Como funciona: até 40 dias, em 4 etapas
Dias 1 a 10
Alinhamento com você e mapeamento do mercado: área de influência, população, renda e potencial de consumo.
Dias 11 a 20
Visita técnica dos sócios ao local e à concorrência.
Dias 21 a 32
Definição de áreas e mix, e modelagem financeira de 12 anos com testes de risco.
Dias 33 a 40
Consolidação do Book e apresentação dos resultados.
O prazo conta a partir do recebimento das informações do projeto. Para shoppings regionais e projetos com mais de uma área de influência, o prazo é definido na proposta.
Demonstrativo
Veja como é um Book de Decisão
Reunimos em 19 páginas as telas de um Book real, com os pontos de atenção de cada uma explicados. É a forma mais rápida de entender o que você recebe antes de conversar com a gente.
- Áreas de influência por tempo de deslocamento, demografia e renda
- Potencial de consumo e a ABL que o mercado comporta
- Valores de locação por tipo de loja
- As principais telas da viabilidade: premissas, custos, receitas, fluxo de caixa, TIR e testes de vacância
- Trechos do guia do investidor
Os dados de mercado são do IBGE. Os números da viabilidade são ilustrativos: cada Book é feito para o seu terreno e o seu mercado.
Quem faz
Os sócios da Ultra conduzem o estudo pessoalmente — da visita ao local à apresentação final. Somam mais de 20 anos dirigindo operações, expansões e inaugurações de shopping centers em empresas como Iguatemi, Sonae Sierra e 5R.
Investimento
Valor fechado, definido conforme o porte e o formato do projeto. Enviamos a proposta depois de uma conversa inicial de 30 minutos, sem custo.
E depois do Book?
Se a decisão for seguir, a Ultra pode conduzir a comercialização e a implantação administrativa do empreendimento, com a mesma equipe que fez o estudo. As premissas do Book — mix, áreas e valores de locação — viram a base da comercialização.
Perguntas frequentes
O que preciso fornecer para começar?
O endereço ou a localização do terreno, a área aproximada e o que você já tem (ideias, projeto, orçamentos). Se for um empreendimento em operação, também plantas, lojas atuais e vendas.
Quanto tempo leva?
O Book de Decisão é entregue em até 40 dias, a partir do recebimento das informações do projeto. Para shoppings regionais e projetos de maior complexidade, o prazo é definido na proposta.
E se o estudo mostrar que não vale a pena?
Esse também é um resultado valioso: evita um investimento de alto risco. O Book indica o que ajustar — formato, tamanho, mix — ou recomenda não seguir.
O Book inclui o projeto de arquitetura?
Não. Ele entrega o programa de áreas e o briefing que orientam o arquiteto — seu ou indicado por nós.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim, em todo o Brasil.
Serve para pedir financiamento?
O Book foi estruturado para apresentação a bancos e investidores, com fluxo de caixa detalhado, testes de risco e guia de leitura dos indicadores. A aprovação depende de cada instituição.
Detalhamento técnico: a metodologia completa do Book
Estudo de mercado avançado e geomarketing
Utilizamos tecnologias de ponta em geoprocessamento (Economapas e OpenStreetMaps) cruzadas com dados oficiais do IBGE, Receita Federal e ABRASCE.
- Delimitação precisa por isócronas: mapeamento das áreas de influência (primária, secundária, terciária e estendida) com base no tempo real de deslocamento e setores censitários, ajustados ao conceito do empreendimento.
- Radiografia sociodemográfica: análise detalhada da população residente e flutuante, contagem de domicílios, taxa de crescimento demográfico, densidade e distribuição de renda.
- Mapeamento do potencial de consumo: quantificação do gasto potencial da região, categorizado por segmentos de produtos e serviços.
- Modelagem matemática de vendas: modelo MCI (Multiplicative Competitive Interactive Model), com algoritmos de atratividade e concorrência para mensurar o potencial de vendas de shopping centers e strip malls; e modelo Huff-Logit, modelagem probabilística específica para análise e dimensionamento de outlet centers.
- Imersão qualitativa in loco: visitas técnicas e imersão presencial no comércio local para entender a dinâmica da região, comportamentos de compra e vocação comercial, indo além da análise puramente estatística.
- Apresentação em mapas georreferenciados: entrega visual e intuitiva de todos os dados temáticos para fácil interpretação.
Dimensionamento de áreas, tenant mix e sinergia operacional
Com base nas conclusões mercadológicas, dimensionamos o tamanho exato e a vocação do empreendimento para garantir atratividade e sustentabilidade de longo prazo.
- Distribuição estratégica da ABL (área bruta locável): balanceamento criterioso entre operações âncoras, megalojas, lojas satélites, alimentação, serviços e lazer.
- Desenvolvimento do tenant mix ideal: definição das categorias comerciais e identificação de oportunidades não varejistas (saúde, serviços, escritórios) para potencializar o fluxo recorrente.
- Projeção do porte das operações: dimensionamento do número de módulos e metragem das lojas para maximizar a sinergia.
Soluções de arquitetura comercial e layout
Adequamo-nos à maturidade do projeto do cliente, atuando tanto no desenvolvimento inicial do conceito quanto na otimização de plantas existentes.
Quando o cliente ainda não possui projeto arquitetônico:
- Quadro de áreas detalhado: dimensionamento de todas as áreas necessárias para o funcionamento do empreendimento, englobando ABL, circulação, praça de alimentação, áreas técnicas, estocagem, docas, administração e vagas de estacionamento.
- Briefing executivo para arquitetura: caderno de diretrizes técnicas e comerciais que balizará o trabalho dos arquitetos contratados pelo cliente, para que o projeto nasça alinhado com o potencial do mercado e a eficiência operacional necessária.
Quando o cliente já possui projeto arquitetônico:
- Revisão crítica da planta comercial: análise do projeto arquitetônico sob as óticas comercial, operacional e econômico-financeira.
- Otimização de fluxo e eliminação de pontos cegos: readequação de corredores, vitrines e acessos para evitar corredores mortos e garantir a distribuição uniforme de pedestres.
- Maximização da rentabilidade por m²: ajustes no layout e no dimensionamento dos módulos de loja para aumentar a eficiência comercial do ativo.
Viabilidade econômico-financeira (fluxo de caixa em 144 meses)
Desenvolvemos um simulador financeiro completo na modelagem padrão utilizada por grandes incorporadores, fundos de investimento (FIIs) e instituições financeiras.
- Fase pré-operacional (CAPEX): projeção detalhada e cronogramada dos investimentos em aquisição do terreno, projetos, obras, licenças, despesas jurídicas, marketing e pré-comercialização.
- Fase operacional (OPEX e receitas): simulação mensal das receitas (aluguel mínimo, aluguel percentual, re-leasing, merchandising, estacionamento), considerando vacância evolutiva, inadimplência e despesas do empreendedor.
- Estruturação de funding: equilíbrio entre capital próprio (equity) e capital de terceiros (financiamentos, vendas de participação ou emissão de títulos).
Indicadores entregues:
- Aporte de capital próprio: distribuição do investimento necessário ao longo do tempo.
- VPO (valor presente operacional): estimativa do valor de venda (exit valuation) do ativo em operação.
- VPL (valor presente líquido): métrica de criação de valor do projeto.
- TIR (taxa interna de retorno): rentabilidade do capital investido.
- Payback simples e descontado: tempo de retorno do investimento.
- Análise de sensibilidade e cenários: cenários otimista, realista e pessimista para mitigação de riscos.
Vamos avaliar o seu projeto?
Conte em poucas linhas o que você tem e o que precisa decidir. Um dos sócios retorna em até 2 dias úteis para uma conversa inicial de 30 minutos, sem custo e sem compromisso.