BRMalls vende 7 shoppings para fundo do BTG Pactual por R$ 700 milhões

Transação prevê pagamento adicional de R$ 22,4 milhões, dependendo do desempenho dos empreendimentos em 2019

RIO – A BRMalls  fechou a venda suas participações em sete shoppings centeres para um fundo imobiliário administrado pelo BTG Pactual . O negócio de quase R$ 700 milhões inclui os empreendimentos Ilha Plaza, Casa & Gourmet, Plaza Macaé, Londrina Norte Shopping, Osasco Plaza, Shopping Contagem e Capim Dourado, que ficam no estado do Rio e nas cidades de Osasco (SP), Londrina (PR), contagem (MG) e Palmas (TO).

Num dia em que o Ibovespa, principal índice de ações local, intensificou as perdas e registrou queda de 0,98%, os papeis da BRMalls encerraram o pregão com queda de 1,31%, cotadas a R$ 15,01. Na segunda-feira, após o anúncio da transação com o BTG, as ações tiveram alta de 4,70%. No ano, as ações acumulam valorização superior a 15,54%.

A venda dessas fatias totaliza R$ 696,4 milhões, segundo comunicado divulgado pela BRMalls nesta quarta-feira. O montante pode subir, conforme a performance financeira desses shoppings no fim deste ano. Se o NOI (na sigla em inglês), referência para desempenho no segmento e calculado com base na receita bruta, alcançar o patamar estimado, está previsto um pagamento adicional de R$ 22,4 milhões, com correção, até abril de 2020.

Ruy Kameyama, CEO da brMalls, diz que o portfolio da companhia chegou ao tamanho considerado perto do ideal, seguindo a estratégia adotada em 2017 de concentrar a atuação em shoppings de maior porte, dominantes e em mercados de grande potencial de consumo, explicou ele:

— Um dos principais benefícios é liberar foco para acelerar a melhoria dos ativos prioritários através de revitalizações, diferenciação do mix de lojistas, expansões e implantação de novas soluções digitais. Também olharemos continuamente oportunidades de aquisições, seja de participações adicionais em shoppings onde já somos sócios ou de shoppings novos.

O negócio, que foi discutido ao longo dos últimos oito meses, está sob o chapéu do fundo de investimento imobiliário BTG Pactual Shoppings, constituído na última segunda-feira.

— Sabíamos da intenção da BRMalls de revisar o portfolio e provocamos a empresa com a proposta no fim do ano passado. Queremos ativos maduros, com valor a ser criado, podendo adquirir participação majoritária ou não. O fundo conta com R$ 900 milhões em recursos, grande parte fica na transação com a BRMalls, mas compramos participação de outros sócios nesses shoppings. Uma pequena fatia ficará reservada para melhoria dos ativos que adquirimos — explica Allan Hadid, sócio da BTG Pactual Asset Management.

Dos sete shoppings, o fundo do BTG terá o controle de seis. A exceção é o Oscasco Plaza. A aposta está no potencial de crescimento desses empreendimentos e do setor de forma geral.

— O ativo imobiliário tem muito espaço para crescer em meio ao processo de queda da taxa de juros e perspectiva de que seja mantida baixa. No Brasil, além do varejo, é um ativo de conveniência, espaço de lazer e segurança. É aposta de médio e longo prazo — destaca Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do banco.

A carteira de shoppings do BTG será gerida pela Soul Malls, comandada por André Ryfer, executivo com experiência em gestão no setor, tendo trabalhado por mais de dez anos na BRMalls.

— Vemos uma tendência de mercado de fundos imobiliários buscando novas oportunidades de rentabilidade no setor e investindo no setor de shoppings, como já fizeram a XP e a Vinci. Shopping é garantia de renda contínua. Houve diversos negócios na área de 2017 para cá — disse Leandro Bittencourt, advogado do escritório BMA, que atuou nos últimos três meses no fechamento da transação.

A queda na taxa de juros do país impulsiona o setor, avalia Ilan Arbetman, analista da Ativa Corretora:

— Faz sentido a BRMalls focar nos shoppings maiores, sobretudo pela taxa de juros mais baixa, que pode ajuar a reduzir a taxa de vacância nos malls. Assim, as administradoras ganham mais liberdade no pagamento das dívidas e alguns contratos de longo prazo, como renovação de aluguéis e contratação de terceiros podem ser negociados em condições mais vantajosas. Já o BTG aproveita as oportunidades no mercado imobiliário, apostando na demanda qua ainda tem muito potencial para crescer.  

A BRMalls vem trabalhando para reforçar a presença de unidades de maior rentabilidade em seu portfólio. Na terça-feira, a companhia anunciou ter ampliado sua participação no Shopping Iguatemi Caxias do Sul, na cidade gaúcha de mesmo nome. Com a aquisição de uma fatia a mais de 25,5% do negócio, por R$ 84,4 milhões, passou a deter 71% do capital do empreendimento. 

A transação com o BTG vai reajustar o total de shoppings de propriedade ou sob gestão da BRMalls para 32 unidades. No primeiro trimestre deste ano, a companhia vendeu sua participação de 70% no Shopping Sete Lagoas, em Minas Gerais, por R$ 46,2 milhões.

De janeiro a março, a companhia registrou lucro líquido de R$ 171 milhões, alta de 13,8% na comparação com o primeiro trimestre de 2018. No período, somou R$ 4,6 bilhões em vendas, crescimento de 6,1%.

A BRMalls vem ajustando o portfólio de forma a manter os ativos mais lucrativos. Do total, os 15 maiores contribuem para mais de 70% da receita bruta, o NOI (na sigla em inglês), referência de desempenho no segmento de shoppings.

Glauce Cavalcanti – O Globo