O Iguatemi (IGTI3) assinou um memorando de entendimento vinculativo (MoU) com um fundo de investimento (não divulgado) para a venda de:
(i) uma participação de 49% no Market Place e 24% no desenvolvimento residencial multifamiliar associado; e
(ii) uma participação de 49% no Galleria Shopping e 17% no futuro desenvolvimento comercial dentro do complexo.
A transação está avaliada em R$ 500 milhões, implicando uma taxa de capitalização média de 9,0% com base no NOI esperado dos ativos para 2025. O pagamento será feito em três parcelas:
(i) R$290 milhões na data de fechamento;
(ii) R$20 milhões em dezembro de 2025; e
(iii) R$190 milhões em três parcelas anuais ajustadas pela inflação do IPCA a partir de dezembro de 2026.
A administração espera receber essas últimas parcelas em dinheiro, mas não descartou a possibilidade de receber ações se o fundo não conseguir levantar capital suficiente.
Orientação e estrutura de capital
A empresa não planeja revisar sua orientação oficial para 2025 neste estágio. A administração está confiante de que a contribuição do EBITDA da aquisição do Pátio Higienópolis e Pátio Paulista mais do que compensará o impacto da venda de participações minoritárias no Galleria e Market Place.
Embora a Iguatemi seja responsável pela reforma e expansão do Market Place, o projeto só começará após o fechamento da transação (esperado para o final do 3T), o que não deve afetar materialmente a orientação de capex deste ano (R$330 milhões–R$400 milhões).
A administração está confiante de que a alavancagem financeira da empresa permanecerá abaixo da meta de dívida líquida/EBITDA de 2,0x até o final de 2025. Os executivos também enfatizaram que o compromisso da Iguatemi de investir R$700 milhões na aquisição dos ativos da Brookfield deve ser suficiente, pois as negociações com terceiros para a participação restante de ~R$160 milhões estão em estágio final.
O Banco Safra reitera a classificação de principal escolha no setor para Iguatemi (IGTI3). Na visão dos especialistas do Safra, a rede Iguatemi possui o portfólio mais premium
do setor, sustentando as maiores vendas e aluguel/m² entre os pares listados, enquanto ainda vemos suas ações negociando com um desconto de 19% em relação à Multiplan (MULT3).
Enquanto isso (conforme análise recente do setor sobre recomendação de compra para IGTI11, ALOS3 e MULT3 e o acordo com a Brookfield esperado para o segundo trimestre), continuamos a ver a transação como de longo prazo. A venda de participações minoritárias deve aliviar a pressão de
capital e manter a alavancagem financeira da empresa dentro da meta desejada.
As informações foram prestadas em reunião de analistas com a alta administração da Iguatemi, representada por Ciro Neto (CEO), Guido Oliveira (CFO), Marcos Souza (Diretor de RI) e Victor Barbosa (Gerente de RI). Os executivos forneceram uma visão geral da estratégia da Iguatemi sob a nova liderança, além de oferecerem insights sobre a venda de participações minoritárias anunciada hoje e a aquisição da participação da Brookfield no Pátio Higienópolis e Pátio Paulista.
Transição de CEO e estratégia futura
A transição de CEO foi cuidadosamente preparada, apoiada por programas de sucessão para todos os cargos de liderança (mentorias e iniciativas de desenvolvimento externo). A mudança de liderança não deve impactar a estratégia da Iguatemi daqui para frente, que permanece focada em fortalecer seu portfólio através de melhorias contínuas na mistura de locatários, o que permite à empresa continuar pressionando por aluguéis mais altos. A administração também acredita que a aquisição dos ativos da Brookfield (RioSul, Pátio Higienópolis e Pátio Paulista) fortalecerá a posição da Iguatemi, já que todos os três ativos estão entre os cinco principais desempenhos em relação ao NOI/m². Há também um espaço significativo para melhorias na mistura de locatários tanto no Rio Sul quanto no Pátio Paulista—por exemplo, o Rio Sul ainda abriga grandes lojas âncoras em áreas com locatários satélites de maior pagamento.
Fonte: O Especialista