O setor de shopping centers no Brasil encerrou o ano de 2025 consolidando uma tendência de “realismo estratégico”. Em um cenário de taxas de juros elevadas (Selic a 14,75% em meados do ano), o mercado de fusões e aquisições (M&A) não foi movido por euforia, mas por uma disciplina rigorosa na reciclagem de portfólios. As grandes operadoras listadas (Iguatemi, Multiplan e Allos) focaram em aumentar a participação em ativos “core” e alienar fatias minoritárias ou ativos não estratégicos para fundos de investimento imobiliário (FIIs), que atuaram como os principais provedores de liquidez. Transações bilionárias, como a saída da Brookfield de ativos premium e a venda do Midway Mall pela Guararapes, marcaram o ano, com as taxas de capitalização (cap rates) situando-se majoritariamente entre 7,5% e 9,5% para ativos de alta performance.
O mercado imobiliário comercial brasileiro em 2025 foi palco de uma movimentação intensa de capital, motivada por uma busca incessante por eficiência e dominância regional. Diferente de ciclos anteriores de expansão acelerada, 2025 caracterizou-se pela troca de mãos de ativos já maduros e pela simplificação de estruturas societárias.
O Protagonismo das Grandes Operadoras
A Iguatemi (IGTI11) foi o destaque em termos de volume transacionado no primeiro semestre. Ao liderar um consórcio para adquirir as fatias da Brookfield nos shoppings Pátio Paulista e Pátio Higienópolis por R$ 2,6 bilhões, a companhia reafirmou sua aposta no segmento de luxo e alta renda. A engenharia financeira, que contou com parceiros como XP Malls e BB Asset, permitiu à Iguatemi assumir a gestão estratégica do Pátio Paulista e implementar melhorias operacionais imediatas. No final do ano, a Iguatemi inverteu a posição de compradora para vendedora, alienando participações minoritárias em quatro ativos para o fundo XPML11 por R$ 372 milhões, reduzindo sua alavancagem para cerca de 1,5x.
A Multiplan (MULT3) seguiu um caminho de reciclagem cirúrgica. A empresa alienou fatias minoritárias em ativos maduros, como o BH Shopping e o ParkShopping São Caetano, para financiar o aumento de sua participação no BarraShopping — um dos ativos mais rentáveis de seu portfólio. Essa “rotação interna” permitiu à companhia extrair valor de ativos que já atingiram sua maturidade de gestão, mantendo o controle operacional e atraindo parceiros financeiros como o fundo HGBS11.
A Allos (ALOS3), após o mega-M&A que a originou, dedicou 2025 a “limpar” seu portfólio. A estratégia consistiu em vender participações em ativos periféricos (como o Rio Anil e o São Luís Shopping) para focar em projetos de maior densidade urbana. Um diferencial marcante da Allos em 2025 foi o avanço nos projetos multiuso, com a assinatura de contratos que preveem o recebimento de R$ 433 milhões até 2036 pela exploração imobiliária de terrenos adjacentes aos seus shoppings. Esse modelo, que integra residências e escritórios ao ecossistema do shopping, é visto como a principal via de “destravamento de valor” para terrenos subutilizados.
Com o mercado de capitais (IPOs) ainda restrito pelo custo de capital, os Fundos de Investimento Imobiliário foram fundamentais. O fundo XP Malls (XPML11) executou a maior rotação de sua história, vendendo um pacote de nove ativos para a Riza Real Estate por R$ 1,6 bilhão e reinvestindo imediatamente em participações premium da Iguatemi e Allos. Já o fundo da Capitânia realizou uma das maiores aquisições individuais do ano ao comprar o Midway Mall do Grupo Guararapes por R$ 1,61 bilhão, aproveitando a necessidade de capitalização da varejista.
Abaixo, detalhamos as principais transações mapeadas no ano, consolidando valores, participações e seu cap rate.
| Shopping Center | Vendedor | Comprador | Valor (R$) | Part. | Cap Rate (%) |
| Midway Mall | Grupo Guararapes | FII Capitânia | 1,61 bilhão | 100% | N/A |
| Pátio Paulista/Higienópolis | Brookfield | Iguatemi / Consórcio | 2,6 bilhões | Várias | 7,4% |
| Rio Anil Shopping | Allos | FII MALL11 | 172,2 milhões | 45% | 9,15% |
| Parque Dom Pedro | Sonae | N/A (Mercado) | 625,0 milhões | 26% | 8,6% |
| Market Place / Galleria | Iguatemi | Invest. Financeiro | 500,0 milhões | 49% | 9,0% |
| BH Shopping | Multiplan | Invest. Financeiro | 285,0 milhões | 10% | 7,5% |
| Carioca / Tijuca / Plaza Sul | Allos | FII XPML11 | 393,0 milhões | Minor. | 7,5% |
| Iguatemi (4 Shoppings) | Iguatemi | FII XPML11 | 372,0 milhões | Minor. | 8,0% |
| ParkShopping São Caetano | Multiplan | FII HGBS11 | 237,3 milhões | 20% | 8,0% |
| BarraShopping (Stake Adic.) | Minoritários | Multiplan | ~R$ 500M | 7,5% | 8,6% |
| Shopping Ponta Negra | JHSF | Coproprietários | 82,0 milhões | 18% | 8,33% |
| Shopping Interlagos | Ancar Ivanhoe | Grupo Savoy | 560,0 milhões | 82,7% | N/A |
| Pátio Cianê | N/A | FII HSML11 | 71,6 milhões | 24% | 9,7% |
| SuperShopping Osasco | N/A | FII HSML11 | 21,8 milhões | 7,5% | 9,6% |
| ViaBrasil Pampulha / Barreiro | Grupo LGN | FII TRXF11 | 257,7 milhões | Várias | N/A |
A média de mercado em 2025 para ativos dominantes estabilizou-se em torno de 8,5%. Ativos localizados em áreas de altíssima renda em São Paulo apresentaram compressão, atingindo níveis de 7,4% a 7,5% (como BH Shopping e Pátio Paulista). Por outro lado, ativos em cidades secundárias ou com maior exposição ao varejo de massa transacionaram em patamares mais elevados, entre 9,1% e 9,7%, refletindo o prêmio de risco exigido pelos investidores em um ambiente de juros reais elevados.