Hoje vamos falar sobre os CCS – Centros de Conveniência e Serviços nos aspectos de oportunidade e investimento; o assunto já foi tratado no aspecto conceitual em artigo anterior que pode ser acessado aqui.
Quando analisamos o que ocorreu no Brasil nos últimos 4 anos no segmento de shopping centers, resumidamente nos deparamos com uma superoferta de ABL, alta vacância, e uma quantidade de empreendimentos inacabados em cidades menores; fruto de uma conjunção de um crescimento acelerado e por vezes desordenado com a crise que assolou nossa economia como nunca visto. Estima-se que com a retomada do crescimento, ainda tenhamos alguns anos até atingir o equilíbrio nesse ponto.
Nosso país, com 5.570 municípios, possui apenas pouco além de 150 cidades com mais de 200 mil habitantes e mais de 5.100 com menos de 80 mil habitantes, e nesse meio entre 80 e 200 mil habitantes, temos apenas aproximadamente 250 cidades que podem comportar centros comerciais estruturados e de sucesso.
Quando olhamos no retrovisor para apenas cinco anos atrás, num tempo que chamo ironicamente de Brasil-Suíça que não aconteceu, essas cidades foram alvo de projetos de shopping centers tradicionais que, alguns se iniciaram, alguns morreram pelo caminho, e alguns inauguraram sofrendo com nosso mercado atual que teve sua capacidade de consumo fortemente reduzida.
De qualquer forma, esses municípios acomodam mais de 30 milhões de habitantes com uma renda, apenas das classes A+B+C, superior a R$ 16 Bilhões por mês. É um potencial que pode e deve ser aproveitado nos próximos anos, não por empreendimentos grandes e tradicionais, mas por CCS, que necessitam de muito menos investimento para serem implantados, ocupando muito menos terreno, e podendo ser planejados para crescer junto com o mercado.
Na prática os CCS possuem um custo de implantação que é apenas uma fração do shopping center tradicional, permitindo ao investidor uma maior diversificação de portfólio e diluição de risco, e o que mais importa, as taxas de retorno são semelhantes, principalmente pelo baixo custo por metro quadrado na construção, pelo maior aproveitamento de áreas e melhor balanceamento de mix em relação às grandes operações.
Abaixo você pode ver uma apresentação que fizemos a alguns investidores, com um cenário hipotético, mas que representa bem a realidade nesse tipo de investimento.