No dinâmico cenário das locações comerciais no Brasil, a estabilidade e a segurança do ponto comercial representam um dos ativos mais valiosos para qualquer empresário. A conquista da clientela, o reconhecimento no mercado e o investimento na identidade visual de um estabelecimento estão intrinsecamente ligados à sua localização. Nesse contexto, a legislação brasileira, em especial a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), estabelece mecanismos para proteger o locatário, garantindo-lhe o direito à continuidade do seu negócio e, em certas circunstâncias, a compensação por investimentos realizados.
A Aquisição do Direito ao Ponto Comercial
Diferentemente do que o senso comum possa sugerir, o “ponto comercial” não é um direito que se adquire no momento da assinatura do contrato de locação, mas sim um bem incorpóreo que se consolida com o tempo e o exercício da atividade empresarial no local. A legislação brasileira protege o fundo de comércio, do qual o ponto comercial é um dos elementos mais importantes.
Atenção: pagar CDU (luvas), ou não, na hora da contratação da locação, não tem relação com você ter direito ao ponto comercial, ou não, veja abaixo.
Para que o locatário tenha o direito de pleitear a renovação compulsória do seu contrato de aluguel, protegendo assim o seu ponto comercial, é necessário o preenchimento de requisitos cumulativos, definidos no artigo 51 da Lei do Inquilinato:
- Contrato Escrito e com Prazo Determinado: A relação locatícia deve ser formalizada por meio de um contrato escrito e com um prazo de vigência estipulado.
- Prazo Mínimo de Cinco Anos: O prazo mínimo do contrato a ser renovado, ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos anteriores, deve ser de, no mínimo, cinco anos.
- Exploração da Mesma Atividade por Três Anos: O locatário deve estar explorando a mesma atividade comercial, de forma ininterrupta, há pelo menos três anos.
Cumpridos esses requisitos, o locatário poderá ajuizar uma ação renovatória, um instrumento jurídico que visa garantir a continuidade da locação, mesmo contra a vontade do locador. A ação deve ser proposta no prazo de um ano a seis meses antes do término do contrato a ser renovado.
Atenção: perdeu o prazo para entrar com a ação renovatória, perdeu o ponto.
O Pagamento de “Luvas”: Legalidade e Limites
A prática do pagamento de “luvas” — uma quantia paga pelo locatário ao locador no início do contrato como uma forma de compensação pela cessão do ponto comercial ou pela preferência na locação — é um tema que gera muitas dúvidas.
Atualmente, o entendimento jurídico predominante é o de que a cobrança de “luvas” é permitida no primeiro contrato de locação comercial. As partes têm liberdade para negociar essa quantia, que funciona como uma espécie de contrapartida pelo potencial comercial do imóvel.
No entanto, a situação muda drasticamente no momento da renovação do contrato. O artigo 45 da Lei do Inquilinato proíbe expressamente a cobrança de “luvas” ou de qualquer outra obrigação pecuniária para que a renovação seja efetivada. Essa vedação visa proteger o locatário que já consolidou seu ponto comercial e não pode ser coagido a pagar um valor adicional para permanecer no imóvel ao qual já agregou valor com sua atividade.
A Segurança do Locatário em Relação ao Ponto
A principal garantia de segurança para o locatário em relação ao seu ponto comercial é, sem dúvida, o direito à renovação compulsória do contrato de aluguel, exercido por meio da ação renovatória. Essa medida judicial assegura a continuidade do negócio e protege todo o investimento realizado pelo empresário.
É importante ressaltar que o direito à renovação não é absoluto. A Lei do Inquilinato prevê algumas exceções em que o locador não será obrigado a renovar o contrato, tais como:
- Realização de obras no imóvel por determinação do Poder Público que importem em sua radical transformação.
- Para uso próprio do locador, desde que não seja para a exploração do mesmo ramo de atividade do locatário.
- Para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, detentor da maioria do capital social.
Caso o locador se recuse a renovar o contrato sem uma justificativa legal plausível, ou se, após a retomada do imóvel, não lhe der o destino alegado, o locatário poderá ter direito a uma indenização pelos prejuízos e lucros cessantes decorrentes da perda do ponto comercial. Essa indenização visa compensar o empresário por todo o valor agregado ao imóvel durante o período da locação.
Atenção: se o locatário resolver devolver o imóvel por motivo próprio, o locador NÃO tem nenhuma obrigação de restituir qualquer valor que seja pelo ponto comercial; ou, se o locatário resolver “vender o ponto” para um terceiro, o locador tem o direito de aprovar ou não a transação, julgando aí o tipo de operação que o novo locatário vai operar e o grau de risco do novo locatário.
Em suma, a legislação brasileira oferece um arcabouço jurídico robusto para a proteção do ponto comercial do locatário. O entendimento claro sobre os requisitos para a aquisição desse direito, a legalidade e os limites do pagamento de “luvas” e os mecanismos de segurança disponíveis são fundamentais para que empresários possam investir e prosperar com a tranquilidade necessária para o desenvolvimento de seus negócios. A consulta a um profissional do direito especializado em questões imobiliárias é sempre recomendável para garantir que todos os direitos e deveres de ambas as partes sejam devidamente respeitados.