A escolha da modalidade de garantia em um contrato de locação é uma decisão crucial tanto para locadores quanto para locatários no Brasil. Entre as opções mais tradicionais está a fiança, que envolve um terceiro garantidor, e a ausência total de garantia, uma alternativa que vem ganhando espaço. Cada modelo apresenta um conjunto distinto de vantagens e desvantagens que impactam a segurança, os custos e a agilidade do processo de locação.
Contrato de Locação com Fiança
Nesta modalidade, uma ou mais pessoas (os fiadores) se responsabilizam solidariamente pelo pagamento do aluguel e demais encargos caso o inquilino não cumpra com suas obrigações.
Vantagens para o Locador:
- Maior Segurança Financeira: A principal vantagem é a robusta garantia de recebimento dos valores devidos, incluindo aluguéis, condomínio, IPTU e possíveis danos ao imóvel. O locador pode acionar judicialmente o fiador, que geralmente possui patrimônio para arcar com a dívida.
- Redução do Risco de Inadimplência: A simples exigência de um fiador com renda e patrimônio compatíveis já atua como um filtro, selecionando inquilinos com maior probabilidade de honrar seus compromissos.
Desvantagens para o Locador:
- Burocracia e Análise Cadastral: O processo de análise da documentação do fiador (comprovação de renda, matrícula de imóvel, etc.) pode ser demorado e burocrático.
- Possível Dificuldade na Execução: Embora seja uma garantia sólida, a execução da fiança em caso de inadimplência pode demandar um processo judicial, que, a depender do caso, pode ser lento.
Vantagens para o Locatário:
- Menor Custo Inicial: Diferentemente de outras modalidades como o seguro-fiança ou o depósito caução, a fiança tradicional não exige um desembolso financeiro inicial por parte do inquilino.
- Facilidade de Aceitação (se tiver fiador): Para quem possui familiares ou amigos dispostos a serem fiadores, essa pode ser uma forma mais direta de conseguir alugar um imóvel.
Desvantagens para o Locatário:
- Dificuldade em Encontrar um Fiador: Esta é a maior barreira. Encontrar alguém que atenda às exigências dos proprietários e imobiliárias (normalmente, possuir um imóvel quitado na mesma cidade e renda superior a três vezes o valor do aluguel) e que aceite assumir tal responsabilidade é cada vez mais raro.
- Constrangimento e Dependência: A necessidade de pedir a um terceiro para ser fiador pode gerar desconforto e criar uma relação de dependência.
Contrato de Locação sem Garantia
Neste formato, não há a exigência de fiador, seguro-fiança, caução ou qualquer outra modalidade de garantia prevista em lei.
Vantagens para o Locador:
- Maior Agilidade para Alugar: A ausência de burocracia na análise de garantias torna o processo de locação muito mais rápido, o que pode diminuir o tempo de vacância do imóvel.
- Ação de Despejo mais Rápida: A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias em caso de falta de pagamento, desde que o contrato não possua nenhuma das garantias previstas no artigo 37. Para isso, o locador precisa depositar em juízo uma caução no valor de três meses de aluguel.
- Atratividade para um Público Maior: A flexibilidade de não exigir garantia pode atrair um número maior de potenciais inquilinos.
Desvantagens para o Locador:
- Elevado Risco de Inadimplência: Esta é a principal desvantagem. Sem uma garantia, o locador fica totalmente desprotegido financeiramente em caso de não pagamento por parte do inquilino.
- Dificuldade na Cobrança de Dívidas: A recuperação de valores em atraso e de eventuais danos ao imóvel dependerá exclusivamente da capacidade financeira do inquilino, tornando a cobrança mais incerta.
Vantagens para o Locatário:
- Menos Burocracia e Custo Zero com Garantia: Elimina a necessidade de encontrar um fiador ou de arcar com os custos de um seguro-fiança ou depósito caução, facilitando o acesso à moradia.
- Maior Autonomia e Rapidez: O processo de aprovação do cadastro tende a ser mais simples e rápido, dependendo apenas da análise de crédito do próprio interessado.
Desvantagens para o Locatário:
- Análise de Crédito Mais Rigorosa: Para compensar a falta de garantia, os locadores tendem a ser muito mais exigentes na análise de crédito e na comprovação de renda do candidato a inquilino.
- Maior Risco de Ação de Despejo Rápida: Em caso de inadimplência, o inquilino está sujeito a uma ordem de despejo liminar, tendo um prazo muito curto para desocupar o imóvel.
- Possível Exigência de Pagamento Antecipado: Em alguns casos, o locador pode solicitar o pagamento antecipado do aluguel como uma forma de mitigar o risco.
Tabela Comparativa
| Característica | Contrato com Fiança | Contrato sem Garantia |
| Segurança para o Locador | Maior | Menor |
| Risco de Inadimplência | Menor | Maior |
| Burocracia | Alta | Baixa |
| Agilidade na Locação | Baixa | Alta |
| Custo para o Locatário | Sem custo direto (mas com custo social) | Sem custo |
| Agilidade no Despejo | Processo judicial padrão | Possibilidade de liminar em 15 dias |
| Dificuldade para o Locatário | Encontrar fiador | Aprovação em análise de crédito rigorosa |
Conclusão:
A escolha entre um contrato com fiança e um sem garantia depende fundamentalmente do perfil e da aversão ao risco de ambas as partes. A fiança, apesar de burocrática e de difícil obtenção para muitos, continua a ser a opção que oferece maior segurança para o locador. Por outro lado, o contrato sem garantia proporciona agilidade e menor custo inicial para o inquilino, mas expõe o locador a um risco financeiro consideravelmente maior, ainda que conte com um mecanismo de despejo mais célere.
Para o locatário, a modalidade sem garantia pode ser a única porta de entrada para o aluguel, especialmente para aqueles que não possuem uma rede de apoio que possa oferecer fiança. Já para o locador, a decisão de alugar sem garantia deve ser ponderada com uma análise de crédito extremamente criteriosa do potencial inquilino.