A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, redefine fundamentalmente o cenário fiscal para empresas de locação de imóveis. A partir de 1º de janeiro de 2026, a atividade de locação passa a ser legalmente classificada como uma “operação com serviços”, sujeita aos novos tributos sobre o consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).
Para a Locadora, isso implica três mudanças cruciais e imediatas:
- Obrigatoriedade da Nota Fiscal: A emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) torna-se mandatória para cada recebimento de aluguel, substituindo os recibos e faturas utilizados atualmente.
- Aumento da Carga Tributária: A alíquota dos novos tributos sobre a receita de aluguel será superior à do regime atual de PIS/COFINS, resultando em um aumento do custo fiscal da operação.
- Vantagem Competitiva Estratégica: A capacidade de emitir a NFS-e se transformará no seu principal diferencial competitivo, especialmente ao negociar com inquilinos pessoa jurídica, que dependerão deste documento para aproveitar créditos fiscais.
Este resumo detalha o impacto financeiro e as novas dinâmicas de mercado, apresentando uma linha de ação para que a Locadora não apenas se mantenha em conformidade, mas também capitalize as oportunidades que surgirão.
1: O Impacto Financeiro e Operacional Direto
A mudança mais tangível será sentida na rotina fiscal e no resultado financeiro da Locadora.
1.1. A Transição Obrigatória: Do Recibo para a NFS-e
Até hoje, a locação de imóveis não é considerada um serviço, o que desobriga a emissão de Nota Fiscal de Serviço. A comprovação da receita é feita por meio de recibos ou faturas.
A partir de 2026, este cenário muda completamente:
- Fato Gerador: A locação passa a ser um fato gerador do IBS e da CBS.
- Obrigação Acessória: Como contribuinte, a Locadora será obrigada a emitir uma NFS-e para cada pagamento de aluguel recebido. O sistema da NFS-e já está sendo adaptado para incluir os campos de IBS e CBS, conforme a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 002/2025, indicando que a mudança é operacional e iminente.
1.2. Análise da Nova Carga Tributária sobre o Consumo
Atualmente, uma empresa de locação no regime de Lucro Presumido recolhe PIS e COFINS a uma alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta de aluguel. A Reforma Tributária substitui esses tributos pelo IBS e CBS.
- Nova Alíquota Efetiva: A legislação prevê uma redução de 70% sobre a alíquota padrão do novo IVA (estimada em 26,5%) para locações de longo prazo. Isso resulta em uma alíquota efetiva de aproximadamente 7,95% a 8,4% sobre a receita bruta de aluguel.
- Créditos Limitados: Embora o novo sistema seja não cumulativo (permitindo o crédito de impostos pagos em insumos), a atividade de locação de imóveis possui poucas despesas que geram créditos significativos (ex: serviços de manutenção, energia elétrica). Portanto, o aumento da carga tributária de ~3,65% para ~8,4% será, na prática, o impacto real na maioria dos casos.
Tabela Comparativa (Tributos sobre Consumo – Lucro Presumido)
| Métrica | Regime Atual | Regime Pós-Reforma (a partir de 2026) |
| Imposto Incidente | PIS/COFINS | IBS/CBS |
| Alíquota Efetiva | ~3,65% | ~8,4% |
| Documento Fiscal | Recibo / Fatura | NFS-e Obrigatória |
| Gera Crédito para Inquilino PJ? | Não | Sim (via NFS-e) |
2: A Nova Dinâmica de Mercado e a Linha de Ação
O aumento de custos é apenas uma parte da história. A mudança mais estratégica reside em como a reforma reconfigura a competição no mercado de locação.
2.1. O Crédito Fiscal: Sua Vantagem Competitiva
O pilar do novo sistema de IVA é a não cumulatividade, que permite a uma empresa abater o imposto pago em suas aquisições. Para seu inquilino pessoa jurídica, o aluguel é uma despesa operacional.
- A Demanda por NFS-e: Seu inquilino PJ, sendo também contribuinte do IBS/CBS, só poderá se creditar do imposto pago no aluguel se você, o locador, emitir uma NFS-e válida que destaque o valor do IBS/CBS.
- Vantagem sobre a Pessoa Física: A maioria dos locadores pessoa física será isenta dos novos tributos e, portanto, não poderá emitir a NFS-e. Para um inquilino corporativo, alugar de uma pessoa física significará perder o crédito fiscal, tornando o custo efetivo do aluguel mais caro.
- Consequência de Mercado: Empresas que precisam de crédito fiscal (praticamente todas) darão preferência absoluta a locadores PJ que possam emitir a nota fiscal. A Locadora estará, por definição, em uma posição privilegiada para atender ao mercado de locação comercial e corporativo.
2.2. Linha de Ação para a Locadora
Para garantir a conformidade e maximizar a vantagem competitiva, as seguintes ações são recomendadas:
- Auditoria dos Contratos Vigentes: Analise de todos os contratos de locação de longo prazo em vigor.
- Aproveitamento do Regime de Transição: A lei (Art. 487 da LC 214/2025) oferece um benefício crucial: contratos por prazo determinado, assinados antes de 16 de janeiro de 2025, podem optar por um regime de transição com alíquota de 3,65% de IBS/CBS, em vez dos ~8,4%.
- Ação Indicada: Para contratos não residenciais, é exigido o registro em cartório até 31 de dezembro de 2025 para validar a opção. Verifique a formalização de seus contratos para garantir este benefício, que pode representar uma economia substancial por vários anos.
- Preparação de Sistemas: Contate seu contador e seu provedor de software de gestão/faturamento. Garanta que seus sistemas estarão aptos a emitir a NFS-e no novo padrão nacional a partir de 1º de janeiro de 2026. Ambientes de teste estarão disponíveis a partir de outubro de 2025.
- Revisão da Estratégia de Precificação: Planeje como o aumento da carga tributária será incorporado aos novos contratos. A possibilidade de o inquilino PJ se creditar do imposto pode facilitar a negociação para o repasse do custo, uma vez que o valor do tributo não será um “custo morto” para ele.
Conclusão
A Reforma Tributária de 2026 impõe novos desafios operacionais e um aumento na carga tributária sobre o consumo para locadores pessoa jurídica. Contudo, ela simultaneamente cria uma barreira de entrada para competidores informais e estabelece a emissão da NFS-e como um diferencial decisivo. Para empresas de locação de imóveis, a adaptação rápida e o planejamento estratégico não são apenas uma questão de conformidade, mas uma oportunidade clara de consolidar e expandir sua posição no mercado corporativo.