A BR Malls acaba de anunciar uma transação que, apesar de relativamente pequena e fora do hall de seus shoppings mais relevantes, deve ser usada pela companhia para reforçar a tese de que seus ativos estão descontados em bolsa e que qualquer interessado (leia-se Aliansce) precisa oferecer prêmio para fechar negócio. A companhia vendeu 30% do Center Shopping Uberlândia à sócia Arcom Participações, por R$ 307 milhões.
A transação, que avalia o shopping em R$ 1,02 bilhão, implica um cap rate de 6,7% – similar ao indicador que a Aliansce pagou nas últimas duas transações por fatias adicionais no Shopping Leblon, um ativo premium. Na bolsa, a BR Malls é avaliada a um cap rate correspondente a 11,5% – como o indicador divide o valor dos alugueis pelo valor dos ativos, um percentual menor significa um denominador mais alto, prêmio de quase 50% da transação em relação ao valor de bolsa.
Vender um ou mais ativos para indicar esse valor do portfólio é uma das estratégias que a companhia colocou em marcha, assessorada pelo Itaú BBA, desde a abordagem da Aliansce há dois meses. Não foi exatamente uma joia da coroa, como diz o jargão financeiro para esse tipo de estratégia – é uma transação isolada, de um ativo que não está entre os top 10 da carteira e em que o comprador é um já sócio, mas pode servir ao propósito.
A companhia tinha sondado o interesse de operadores em alguns ativos principais da carteira, como Villa Lobos e Niterói, mas havia resistência do conselho em vender o controle de shoppings dessa lista, segundo fontes.
O pagamento em dinheiro feito pela Arcom será usado para reduzir a dívida bruta e, consequentemente, o custo financeiro da BR Malls, que fez duas emissões perpétuas de R$ 400 milhões cada durante a pandemia.
A companhia havia comprado 51% do shopping mineiro em 2010, por R$ 204 milhões. Com a transação, a BR Malls permanece com 21% do shopping e segue como administradora.
A última abordagem direta da Aliansce à BR Malls tem pouco mais de 20 dias – quando a potencial compradora enviou um executivo que já compôs a diretoria da BR Malls para conversar com o CEO, Ruy Kameyama, disseram fontes. Ouviu o mesmo discurso do início: a companhia não se opõe a uma transação, mas se opõe ao valor proposto.
Fonte: Por Maria Luíza Filgueiras — São Paulo