O mercado de fusões e aquisições (M&A) no segmento de shopping centers no Brasil apresenta um cenário otimista para 2025, impulsionado pela resiliência do setor, perspectivas de crescimento do varejo e um ambiente macroeconômico mais estável. Nesse contexto, o Capitalization Rate (CAP Rate), indicador-chave para o retorno de investimentos imobiliários, tem se destacado como um fator crucial nas negociações, refletindo tanto o apetite dos investidores quanto a qualidade dos ativos disponíveis.
Relatórios de mercado e análises de transações recentes indicam que os CAP Rates para shopping centers no Brasil em 2024 se situaram, em média, entre 8,7% e 9,5%. A expectativa para 2025 é que esses patamares se mantenham, com possíveis variações a depender da evolução da taxa de juros e da performance específica de cada ativo.
Setor Resiliente e em Crescimento
O setor de shopping centers demonstrou notável capacidade de recuperação no pós-pandemia. A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) projeta um faturamento de R$ 201,6 bilhões para 2025, representando um crescimento em relação ao ano anterior. As taxas de ocupação dos empreendimentos se mantêm em níveis elevados, consistentemente acima dos 95%, e a inadimplência em patamares historicamente baixos. Essa solidez operacional tem sido um grande atrativo para investidores.
O mercado de M&A no Brasil como um todo registrou um aumento expressivo no volume de transações no primeiro semestre de 2025, e o setor imobiliário tem sido um dos protagonistas. Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), investidores institucionais e private equity estão capitalizados e em busca de ativos de qualidade para compor seus portfólios.
CAP Rate das Transações
O CAP Rate, que representa a taxa de retorno de um imóvel com base em sua receita operacional líquida (NOI), é uma métrica fundamental para a precificação dos ativos no setor. Atualmente, as transações envolvendo shopping centers têm apresentado os seguintes destaques:
- Ativos Dominantes e “Trophy”: Shopping centers localizados em grandes centros urbanos, com forte fluxo de visitantes, mix de lojas consolidado e baixa vacância, tendem a ser negociados com CAP Rates mais comprimidos, ou seja, menores, refletindo um menor risco percebido e uma maior disputa por esses ativos.
- Ativos Secundários e Oportunidades de “Turnaround”: Empreendimentos em cidades secundárias ou que necessitam de uma gestão mais ativa para revitalização e aumento da receita podem apresentar CAP Rates mais elevados, na casa dos dois dígitos. Estes ativos atraem investidores com maior apetite a risco e expertise em gestão imobiliária.
- Influência da Taxa de Juros: A expectativa de manutenção ou de um ciclo de queda da taxa básica de juros (Selic) no horizonte de 2025 torna os investimentos em imóveis de renda, como os shopping centers, mais atrativos em comparação com aplicações de renda fixa. Uma Selic mais baixa tende a pressionar os CAP Rates para baixo, valorizando os ativos.
Fatores que Influenciam o CAP Rate em 2025
Diversos fatores continuarão a moldar os CAP Rates nas transações de shopping centers ao longo de 2025:
- Localização e Área de Influência: A demografia e a economia da região onde o shopping está inserido são determinantes.
- Qualidade e Mix de Lojas: A presença de lojas âncora fortes, um mix diversificado que inclua serviços, entretenimento e gastronomia, e a saúde financeira dos lojistas são cruciais.
- Eficiência Operacional: A capacidade da administração do shopping de controlar custos e maximizar as receitas operacionais impacta diretamente o NOI e, consequentemente, o CAP Rate.
- Potencial de Crescimento: A possibilidade de expansão da Área Bruta Locável (ABL), projetos de revitalização ou a inclusão de novos usos (como torres comerciais ou residenciais) no complexo podem justificar um CAP Rate inicial mais baixo, em troca de um potencial de valorização futura.
- Cenário Competitivo: A presença de outros shoppings ou centros comerciais na mesma área de influência pode pressionar as receitas e, por conseguinte, o CAP Rate.
Em resumo, o panorama para M&A em shopping centers em 2025 é de continuidade no aquecimento das transações. Os investidores estão atentos às oportunidades, e o CAP Rate se consolida como a principal baliza para a tomada de decisão, premiando os ativos de maior qualidade e resiliência, ao mesmo tempo em que oferece oportunidades atrativas para aqueles dispostos a investir em gestão e revitalização. A estabilidade econômica e a trajetória dos juros serão os grandes definidores da intensidade desse movimento ao longo do ano.