Revista Construção e Mercado
Por Aline Mariane – Edição 157 – Agosto/2014
Negócios
Após período de crescimento robusto e lançamentos no interior, shopping centers agora lutam contra vacância em alta, concorrência ampliada e desaquecimento do varejo. Sucesso de novos lançamentos depende de estudos de mercado e planejamento cuidadoso.
O segmento de shopping centers registrou crescimento robusto nos últimos anos, passando de um faturamento de R$ 50 bilhões, em 2006, para R$ 129 bilhões em 2013. O número de shoppings no País ampliou-se especialmente de quatro anos para cá, indo de 408, em 2010, para 503, em junho de 2014. A expansão para cidades menores foi a principal responsável pelo desenvolvimento do setor. Dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) apontam que, ainda neste ano, devem ser inaugurados mais 31 shoppings, 22 deles em cidades que não são capitais. E, até 2015, das 55 inaugurações em vista, 37 ocorrerão em cidades do interior. Mas o desenvolvimento expressivo tem sido acompanhado, nos últimos meses, por taxas de vacância mais elevadas – e a sobreoferta é uma realidade preocupante para operadores, construtoras e investidores.
A aceleração deve permanecer até 2016, com a entrega de empreendimentos gestados no ciclo anterior. “Observamos hoje que novos shoppings, principalmente aqueles que estão no interior ou em algumas capitais distantes da região Sudeste, quando inaugurados têm mais dificuldades de locação de espaço”, afirma Maurício Itagyba, gerente de avaliação para varejo da Cushman & Wakefield.
Uma pesquisa realizada pelo Ibope Inteligência no final de 2013 confirma a vacância elevada. O levantamento mostrou que a taxa média de vacância nos 36 shoppings inaugurados no ano passado foi de 50%. E a taxa média de ocupação em 21 shoppings inaugurados desde setembro do ano passado foi de apenas 38%.
Esses resultados são consequência não apenas do excesso de lançamentos em algumas regiões, mas também do arrefecimento da economia brasileira. O setor varejista, especialmente, apresentou desaceleração de 3,1% no primeiro trimestre de 2014, em comparação com o mesmo período do ano passado, de acordo com dados do Índice de Confiança do Comércio (Icom), produzido pela Fundação Getulio Vargas. Segundo relatório realizado pela Cushman & Wakefield, o resultado negativo deve-se à elevação da taxa de juros, que encareceu o crédito e prejudicou as vendas a prazo, e ao crescimento inferior dos salários, que reduziu o poder de compra dos consumidores. Com a expectativa de alta da inflação nos próximos meses, além disso, pode crescer a apreensão dos consumidores, com agravamento da conjuntura do varejo.
“Mas a expectativa é que, no próximo ano, toda a incerteza tenha passado e o mercado tenha se reacomodado”, acredita Itagyba. Para as empresas que atuam no segmento de shopping centers, o momento é de planejamento cuidadoso e desenvolvimento de estratégias eficientes.
Expansão
Preço alto de terrenos, ausência de áreas extensas e grande concorrência nas metrópoles são alguns dos fatores que fizeram com que as construtoras e empresas do segmento de shopping centers optassem por buscar os mercados de cidades menores. A ausência de shoppings nesses centros foi identificada como oportunidade interessante para investimentos. “À medida que as maiores cidades ou as grandes capitais já estão servidas por shoppings, e com a expectativa que se tinha de crescimento de poder aquisitivo da população, é natural que os shoppings começassem a migrar para as cidades do interior”, afirma Eliane Monetti, professora do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.
Com a disputa pelos novos espaços, algumas dessas empresas encontraram dois problemas que resultaram em alta vacância, após realizarem suas inaugurações.
O primeiro deles foi a concorrência mais forte do que a esperada. “Identificaram-se cidades médias que tinham apenas um shopping e que poderiam, eventualmente, receber um segundo. O setor acabou se direcionando para elas, mas houve um exagero”, define Márcia Sola, diretora-executiva do Ibope Inteligência. “Existem cidades que tinham um shopping indo muito bem e agora têm três shoppings, sendo que os dois novos estão sofrendo muito”, continua.
Outro problema foi a resistência e até mesmo a falta de condições financeiras dos lojistas de alugar espaços nos novos empreendimentos. “Há escassez de lojistas. Não estamos com dificuldade porque os lojistas consideram os aluguéis caros, mas porque estão com falta de capacidade de crescimento”, argumenta Eduardo Gomes, diretor de shopping centers. Para Gomes, os shoppings cresceram em velocidade maior do que a da economia, do varejo e da capacidade de consumo do público. “O preço do aluguel obviamente tem influência, mas as cidades às vezes estão tão superlotadas que, se o empreendedor oferecer a loja de graça, ainda assim o lojista não vai aceitar. O problema é não ter dinheiro para abrir mais uma loja”, analisa.
Ou seja, instalou-se um quadro de sobreoferta. Segundo Eliane Monetti, do Núcleo de Real Estate, já é possível observar que o mercado não conseguiu absorver os novos shoppings em algumas cidades do interior de São Paulo, por exemplo, como Sorocaba, Ribeirão Preto e Araraquara. Houve acúmulo de empreendimentos em período muito curto e a área bruta locável (ABL) cresceu mais do que as cidades conseguiriam comportar, avalia a professora.
Perspectivas
A vacância derivada da sobreoferta de shoppings não significa que OS lançamentos serão interrompidos. “As grandes empresas de shoppings continuam investindo e sabem que os resultados são de longo prazo”, afirma Gomes.. O aquecimento intenso dos últimos anos mantém a atratividade para investidores e construtoras de outros segmentos, para os quais os shoppings podem representar uma ramificação vantajosa dos negócios.
É o caso da construtora Queiroz Silveira, de Goiás, que em 2008 começou a analisar o segmento. A empresa construiu um pequeno shopping junto a torres residenciais, que será entregue em 2015, e agora está lançando, no setor leste de Goiânia, o Golden Shopping. O empreendimento será administrado pela própria construtora e deve ter sua primeira etapa finalizada em outubro de 2016. O shopping terá dois pavimentos e quase 40 mil m² de ABL quando estiver finalizado. Serão cinco salas de cinema e sete lojas âncoras.
Os sinais de estabilização do mercado não atingiram negativamente o empreendimento. “Desde o lançamento, que foi no final de maio, já começamos
a fazer negócios, tendo mais de 15 lojas comercializadas, inclusive lojas âncoras”,
conta Rogério Queiroz, diretor da Queiroz Silveira.
A empresa está analisando outras regiões do Brasil para investir em shoppings, todas fora de Goiânia. Mas tudo com cautela. A expansão é apoiada em pesquisas de mercado que verificaram densidade demográfica, renda per capita e poder de compra. Foram esses estudos que mostraram que o mercado goiano já deve ser encarado com mais cuidado, na atual conjuntura. “Como há muitos lançamentos, tem muitos shoppings que estão sofrendo. Houve problemas estratégicos, que fizeram com que não fosse possível locar todas as lojas, e os empreendimentos começam com a vacância muito alta. Tudo deve ser muito bem planejado”, afirma Queiroz.
Especialmente nas cidades menores, conforme explica Eduardo Gomes, a maturação do empreendimento é mais lenta e, por isso, as empresas que decidem investir nesses mercados devem ter planejamento diferenciado. “Se as empresas previram uma curva de maturação um pouco mais longa, estarão preparadas e terão bons resultados. Só não é possível ir para o interior e esperar resultados da capital, porque isso não vai acontecer”, acredita.
Além disso, é preciso considerar o patamar mais baixo dos aluguéis, se comparado ao das capitais. Esses elementos devem ser levados em conta na hora de calcular os custos e estimar a rentabilidade. Nos próximos dois meses, a Gomes lançará três shopping centers em mercados interioranos: São João da Boa Vista (SP), Piracicaba (SP) e Toledo (PR).
Atuação estratégica
A conjuntura setorial tem pressionado as empresas a adaptar suas estratégias. Para diminuir a vacância, tem sido comum reduzir os aluguéis e oferecer facilidades de pagamento. Algumas empresas também estão lançando mão de outros expedientes, como auxiliar os lojistas na montagem da loja. “Essas são ações possíveis quando há grande interesse do shopping por aquela atração. A empresa ajuda o lojista a entrar no shopping e isso se paga no decorrer do tempo, porque com isso cresce o shopping e crescem as vendas”, destaca Eduardo Gomes.
Para Maurício Itagyba, gerente de avaliação para varejo da Cushman & Wakefield, no Brasil, apesar de o momento ser de acomodação para o mercado de shopping centers, ainda há muito potencial para crescer. Segundo Itagyba, comparado aos mercados europeus e norte-americano, o Brasil ainda tem espaço para ampliar sua ABL. “Isso é uma questão de ajuste. Acreditamos que a perspectiva é de continuidade, com inaugurações ocorrendo ano a ano, no próximo período. Mas com mais equilíbrio e novo estoque”, acredita.
Ocupação em prestações
Para estimular a ocupação de um shopping que deve ser inaugurado no segundo semestre de 2015, a construtora mineira Concreto oferece aos lojistas a opção de parcelar em até 24 vezes o investimento inicial.
“Ainda tem bastante loja para alugar, principalmente as satélites, que são as menores. Queremos trazer o comércio da região, em que há oferta muito grande”, afirma João Augusto Reis, gerente de marketing da Concreto. De acordo com Reis, as locações têm ocorrido em ritmo satisfatório.
A Concreto, cujo foco era o mercado imobiliário de Belo Horizonte, foi uma das construtoras atraídas pelo crescimento do segmento de shoppings. Em meados de 2011, a empresa decidiu expandir negócios para outros nichos, após verificar uma queda no volume de vendas. “A ida para o segmento de shoppings é uma estratégia da empresa para ter renda fixa, proveniente de outro segmento”, aponta Reis.
Naquele ano, a construtora contratou o Ibope para realizar uma pesquisa na região de Betânia, no setor oeste de Belo Horizonte, e verificar se havia viabilidade para implantar um shopping naquela área. A pesquisa teve resultado positivo e, em 2012, a construtora deu início à fase de planejamento e orçamento para a obra. Mas apenas um ano depois foi tomada a decisão final de lançar o shopping, o que exigiu nova pesquisa – para verificar se o mercado havia mudado.
O Central Park Shopping & Residence é um complexo multiuso com residencial e shopping. Ou seja, no mesmo terreno do shopping, a construtora está construindo um residencial de alto padrão com 488 apartamentos divididos em três torres residenciais. De forma independente, o shopping abrigará um supermercado gourmet de 2.700 m², 37 lojas satélite e de serviço, três lojas âncora, sete megalojas e 12 lojas de alimentação. A previsão é de que esse shopping seja entregue no segundo semestre de 2015.
Leia o relatório produzido pela Cushman & Wakefield sobre o atual momento do setor de shopping center no Brasil.
OVERSUPPLY
The shopping center segment has registered robust growth in recent years, on rising from 408 units, in 2010, to 503 units, in June 2014. The expansion to smaller cities was mainly responsible for development in the sector.
The high price of land, the absence of extensive areas and big competition in the metropolises are some of the factors that have led builders and businesses from the shopping center segment to set off seeking the markets of smaller cities. With the dispute for new spaces, some of these businesses have come up against stronger competition than expected and resistance from store owners in renting spaces. The outlook of oversupply has set in.
The expanded vacancy does not mean that launchings will be interrupted. Intense heating from recent years has kept up the attractiveness for investors and builders from other segments, to which shopping centers may represent an advantageous business ramification.
Especially in smaller cities, the maturity of business development is slower and, therefore, those businesses that do decide to invest in these markets must have unique planning. Furthermore, lower rental levels, in comparison to the capital cities, need to be considered.
The sectorial conjuncture has pressured businesses to adapt their strategies. In order to decrease vacancy, it has been common to reduce rents and offer payment plans. A few businesses are also lending a hand to other expedients, like assisting store owners in setting up their store. Despite the adjustment of the current moment for the shopping center market, there is still a lot of potential for growth.