Vimos acompanhando a evolução das transações de M&A no segmento de shopping centers desde 2010. Quem acompanha nosso blog pode ver que publicamos cada transação importante nos últimos anos e o que pudemos notar é que o mercado tem agido por ondas.
Tivemos em 2012 uma consolidação recorde de mercado com 39 transações no ano e na sequência uma queda no volume de transações que perdurou até 2015. A segunda onda iniciada na continuação obviamente teve uma quebra com a pandemia da COVID; e quando analisamos mais profundamente os negócios, entendemos que a segunda onda tem significativas diferenças no perfil das transações.
Enquanto na década passada as compras eram empurradas pelo dinheiro das companhias que iam para a BOVESPA e necessitavam de crescimento orgânico para aumentar a massa, agora a segunda onda é muito mais um ajuste de posicionamento e participação dos portfólios, tanto dos big players quanto dos fundos imobiliários. O comprador está seletivo, mensurando resultado versus risco, e evitando maiores passos em terrenos incertos.
Não é só o mercado que mudou, os hábitos do consumidor e toda a dinâmica do varejo são outros, o que leva uma boa parcela dos empreendimentos, principalmente os que já não performavam bem, a repensarem todo seu posicionamento estratégico para os próximos anos.
Quando assessoramos clientes nas vendas de participação e ou desenvolvemos seus valuations, nos deparamos por vezes com empreendimentos que vem perdendo valor nos últimos anos, seja pela mera elevação das taxas de juros, seja pela inércia e necessidade de um retrofit geral para manter a atratividade perante o consumidor e o mercado lojista.
É comum o vendedor desejar o valor da venda como se seu empreendimento estivesse “retrofitado” ou bem posicionado, deixando para o comprador o risco de investir e fazer performar bem… mas dificilmente funciona assim; obviamente o comprador desconta do preço todo o custo do retrofit, e sobretudo a parcela de risco de reposicionamento do negócio, finalmente amarrando o valor a ser pago ao performance futuro.
Compradores e vendedores se alinham com o tempo, é a lei do mercado, mas quem não está performando bem deve rápida e seriamente pensar em vender ou reinvestir para entrar em um novo circulo virtuoso, pois a inércia joga contra o sucesso, o que pode ser irreversível.