XPML11 e HPDP11 anunciaram novas emissões, enquanto JHSF Capital e Capitânia lançaram primeiros fundos.
Os gestores de fundos imobiliários que investem em shoppings centers têm aproveitado um ambiente mais do que favorável no mercado para colocar novas emissões na rua e acelerar a captação de recursos: além de o consumo nas lojas ter retomado o patamar pré-pandemia, a taxa básica de juros está perto de voltar a cair e as cotas têm experimentado uma valorização na bolsa — uma combinação capaz de atrair a atenção de potenciais investidores.
Só neste ano, players como a XP e Hedge Investments, por exemplo, decidiram fazer novas captações para fundos que já estão no mercado. E nomes como Capitânia e JHSF Capital resolveram lançar seus primeiros fundos nesse segmento.
No caso da XP Asset, o movimento mais recente foi o anúncio, neste mês, da 9ª emissão — a segunda deste ano — de cotas do FII XP Malls (XPML11), no valor de R$ 450 milhões, para expansão de ativos imobiliários em carteira, aquisição de novos imóveis e otimização da estrutura de capital do fundo. A anterior, do mês passado, captou R$ 375 milhões e superou a expectativa inicial, de R$ 300 milhões.
Do total levantado, cerca de R$ 90 milhões foram usados para amortização de dívida. Já o restante será investido na aquisição de 6% de participação no Shopping da Bahia, em Salvador (BA), e para aumentar a fatia em empreendimentos em São Paulo que já fazem parte do portfólio. Na sexta passada, a participação no shopping Cidade Jardim foi elevada de 17% para 19,99%, por meio do investimento no fundo da JHSF Capital, que comprou a fatia de 33% da Gazit.
O Pipeline apurou que o XPML11 também chegou a avaliar o uso do direito de preferência para aumentar a fatia no Shopping Cidade São Paulo, que hoje é de 8%, com a venda da participação do Sync Prop Tech, mas a empresa acabou desistindo de vender os ativos. Com patrimônio de R$ 2 bilhões em junho, o fundo possui 16 ativos em carteira, distribuídos em seis estados.
Na Hedge Investments, o fundo imobiliário Hedge Parque Dom Pedro (HPDP11), que tinha R$ 260 milhões de patrimônio em maio, também anunciou uma oferta, esta de R$ 28 milhões, para captar recursos para fazer frente aos investimentos esperados para os anos de 2023 a 2025, bem como no projeto de revitalização atualmente em curso do imóvel.
Já na JHSF Capital, o primeiro fundo de shopping foi lançado com a compra da participação de 33% da Gazit no Shopping Cidade Jardim. O fundo soma um valor patrimonial de R$ 800 milhões e, por contar com um ativo bastante disputado no mercado, atraiu investidores como family offices e outras gestoras como a Capitânia, RBR, Iron Capital, além da XP. Segundo o CEO da JHSF Capital, Augusto Martins, o fundo, dedicado a investidores profissionais, com mais de R$ 10 milhões em investimentos, pode vir a fazer uma oferta pública neste ano.
O foco da gestora nesse mercado está em empreendimentos prontos ou em desenvolvimento da JHSF voltados para o público premium. O portfólio de shoppings conta com nomes como Cidade Jardim, Shops Jardins e Shops Faria Lima, os três na capital paulista. Tem ainda o Catarina Fashion Outlet, em São Roque (SP), e outros em Manaus e Salvador. A empresa também está investindo no Boa Vista Village Mall, localizado em condomínio de mesmo nome no interior paulista.
A Capitânia, por sua vez, montou seu primeiro fundo imobiliário de tijolo, o Shoppings AAA FII (CPSH11), que já captou pouco mais de R$ 200 milhões e mira um retorno de IPCA mais 8% ao ano. A gestora aproveitou a reciclagem de portfólio de algumas gestoras para montar sua carteira e comprou as participações minoritárias do FII Vinci Shopping Center (VISC11) no Iguatemi Fortaleza (9%), no Vila Romana (10%), em Florianópolis, e no Ribeirão Shopping (5%) , em Ribeirão Preto.
A gestora, além de ter entrado no fundo da JHSF que comprou a participação da Gazit de 33%, ainda adquiriu a participação de 10% no Catarina Fashion Outlet do XP Malls.
“Procuramos participações em shopping centers dominantes, de qualidade e concentrado em poucos players”, disse Caio Conca, sócio da Capitânia. O gestor afirma que uma oferta pública do fundo para levantar novos recursos vai depender das oportunidades de investimento que aparecerem no mercado. “Hoje já captamos o suficiente para pagar essas aquisições”, disse.
A expectativa é que mais transações sejam realizadas no setor, em especial porque são esperadas novas vendas de empreendimentos do portfólio da Aliansce Sonae + brMalls, após a fusão das duas empresas no ano passado. Além disso, há a previsão da venda dos 11 ativos do grupo JCPM no Nordeste, segundo fontes do setor, embora a empresa tenha negado que pretenda fazer a transação.
No ano passado, o fundo imobiliário Pátio Higienópolis (SHPH11) chegou a anunciar a intenção de fazer uma oferta de R$ 600 milhões para comprar a participação da Brookfield de 51% no empreendimento, mas as partes não chegaram a um acordo para a venda. “São transações que continuam no radar”, afirma um gestor de fundos.
Com o valor das cotas dos fundos em bolsa próximo ou acima do valor patrimonial, o analista Rafael Quick, do Inter, vê uma continuidade das ofertas de FIIs de shoppings se o cenário de queda de juros se materializar. Nesse sentido, ele acredita que o VISC11, que negocia com valor da cota na bolsa acima do valor patrimonial, pode ser o próximo a fazer emissão para aproveitar as oportunidades.
O especialista em fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Araujo, ressalta que os FIIs de shopping têm apresentado retorno de 15% a 20% ao ano e diz que o cenário deve continuar positivo mesmo com a deflação de junho. “Não é uma deflação pontual que vai desestimular os investidores. As empresas têm conseguido reajustar o aluguel acima da inflação.”
As vendas no setor já superaram o patamar pré-pandemia, embora o fluxo de pessoas nos shoppings ainda esteja abaixo, destaca Quick, do Inter. As vendas cresceram 6,8% no primeiro trimestre em comparação com o mesmo período do ano passado e 0,3% frente a 2019.
Depois da preocupação no início do ano com a crise das varejistas, Araujo entende que o nível de inadimplência nos shopping centers está estabilizado. “Essa risco é minimizado porque os shoppings podem mudar seu mix de inquilinos”, diz.
FONTE: Valor Econômico