Planejamento
Planejamento comercial e mix de lojas
O mix — o conjunto de lojas, serviços e lazer de um centro comercial — é o que faz o público ir e voltar. Planejamos quais operações a região comporta, em que tamanho, em que posição e com quais condições de locação, para empreendimentos novos e para reposicionamentos.
O que definimos
Mix
Âncoras, lojas satélites, alimentação, serviços, saúde e lazer adequados ao público da região.
Dimensionamento
Tamanho e localização de cada operação.
Planta comercial
Layout das áreas de venda, circulação e apoio, como briefing para o arquiteto.
Condições comerciais
Tabela de aluguel por m², cessão de direito de uso e rateio de despesas (CRD).
Operadores indicados
Redes e marcas com perfil para cada espaço.
Por onde começar
O Book de Decisão reúne mercado, mix, áreas e viabilidade em 40 dias.
Varejo em grandes projetos urbanos
Desenvolvemos o planejamento de varejo de grandes áreas e projetos urbanos, como condomínios de grande porte, loteamentos e projetos de urbanização de cidades. Elaboramos o plano de ocupação e desenvolvimento de operações de varejo autossustentáveis, de forma a aproveitar o potencial construtivo dessas áreas, gerar atratividade ao projeto e dar suporte aos ocupantes dessas novas áreas.
O planejamento e dimensionamento dessas operações deve prever seu posicionamento considerando acessos, áreas de influência e as demandas a serem supridas por ramo de atividade, compatíveis com a ocupação segmentada em classes socioeconômicas e faseada na linha do tempo. O dimensionamento e a tipificação do varejo levam em consideração os seguintes pontos:
- Master plan e premissas estabelecidas para faseamento de ocupação.
- Dimensionamento das áreas de vendas das operações conforme critérios aplicados ao varejo.
- As classes socioeconômicas dos ocupantes e da população flutuante.
- Os hábitos de consumo baseados na Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF – IBGE).
- Indicadores de presença das principais ocupações varejistas.
- Crescimento projetado das populações fixa e flutuante.
- Efeito de polarização do varejo instalado sobre o entorno.
Detalhamento técnico: como fazemos o planejamento comercial
Análise de mercado
As ferramentas de geoprocessamento permitem estimar com precisão o potencial de vendas, as áreas de influência e os hábitos de consumo de qualquer local. Baseados nessas informações, vamos além, compatibilizando os estudos de mercado com a realidade comercial de cada projeto, levando em consideração o perfil e a disponibilidade dos operadores varejistas para cada região, bem como o seu desempenho em projetos similares.
Com a utilização de ferramentas específicas de geoprocessamento, os estudos da Ultra já incluem a análise preliminar (flash) de mercado, embasada em dados oficiais fornecidos pelo IBGE. Esse procedimento reduz prazos e custos, englobando:
- Delimitação das áreas de influência através de isócronas, com segmentação de acordo com os setores censitários.
- Levantamento sociodemográfico incluindo população, domicílios, taxas de crescimento, renda e adensamento.
- Levantamento dos potenciais de consumo total, específico para shopping centers, e por categoria de produtos.
Esses resultados são apresentados em tabelas e mapas temáticos para análise.
Mix, dimensionamento e anteprojeto
Embasada nos estudos e análises de mercado, a concepção inicial do empreendimento toma forma com:
- Mix: definição dos principais operadores, considerando-se varejo, lazer e serviços, de forma a se planejar um empreendimento harmonioso ao público consumidor.
- Dimensionamento: definição da localização e dimensões de cada operação, em conformidade com as necessidades de mercado, operadores disponíveis e capacidade de investimento dos envolvidos.
- Anteprojeto comercial: elaboração do anteprojeto, cujo principal objetivo é a definição do layout das áreas de vendas, circulação e apoio, de forma a otimizar a utilização das áreas e sua produtividade como geradoras de caixa. Com o anteprojeto são obtidas as informações básicas necessárias para o desenvolvimento do estudo de viabilidade econômico-financeira. Nesta etapa podemos utilizar nossos arquitetos, arquitetos do cliente ou terceirizados.
Desenvolvimento das condições comerciais
Desenvolvemos as tabelas com as condições negociais para locação em consonância com o mercado, de forma equilibrada, para se obter a melhor rentabilidade para os empreendedores, considerando a perenidade do empreendimento e das operações comerciais nele a serem instaladas. Essas condições são espelhadas nos estudos de viabilidade para que o empreendedor possa visualizar de forma clara o resultado projetado do negócio.
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