Nos últimos anos, principalmente no período de 2010 a 2015, vários negócios foram feitos através da permuta de terrenos por participação em centros comerciais a serem empreendidos, sejam shopping centers, complexos de uso misto, power centers e ou CCS.
Na correria e expectativa que a economia imprimia à época, parte dessas permutas deixaram lições amargas, tanto para os terrenistas como por vezes para os empreendedores também.
Independente dos percentuais de permuta, que tiveram as mais diversas variações desde zero até ultrapassar os 20%, devido aos mais diferentes motivos como localização, dimensão, sinergia, valorização do entorno e outros inúmeros, o que trouxe desconforto na maioria das vezes foi a forma como o negócio foi estruturado.
Os permutantes comumente aportavam seus terrenos nas SPEs dos novos greenfields como qualquer outro sócio investidor, participando daí para frente, sem poder de decisão, de todos os riscos inclusive das hipotecas nos casos de financiamento bancário. Em outras palavras, um dia você tem um terreno, no dia seguinte você tem uma dívida até que o negócio inaugure, mature e se torne um sucesso, o que pode demorar muitos anos.
Com a retração da economia no período de 2014 a 18, alguns desses projetos iniciaram obras e não foram sequer inaugurados, parando no meio do caminho e deixando para os terrenistas um monte de tijolos e dívidas para pagar. Outros inauguraram com vacância extrema, sem geração de receita para a amortização dos financiamentos, colocando também os terrenistas no passivo. Em alguns casos, os terrenistas acabaram ainda com sua participação reduzida por não arcarem conjuntamente com os custos de operação e ou amortização da alavancagem.
Colocada de lado a ansiedade de fechar um bom negócio, a qual cega o executivo para os riscos, o que poderia ter sido feito então à época na estruturação da permuta? Alguns procedimentos de proteção poderiam e podem utilizados:
– Não aportar o terreno na SPE até que o empreendimento estiver inaugurado e em operação, mitigando o risco de sobrar com uma hipoteca na mão caso a obra seja interrompida.
– Negociar prazos e garantias de performance para início e finalização das obras, pois alguns terrenistas acabaram aportando terrenos em projetos que nunca decolaram. Hoje seus patrimônios estão presos em sociedades com terceiros, sem propósito e em situações de difícil solução.
– Negociar antecipadamente as taxas administrativas e quaisquer outras que o empreendedor irá praticar no desenvolvimento e operação do negócio, e que futuramente impactarão na distribuição dos resultados.
– Negociar um prazo pelo qual o terrenista fica isento na hipótese de “prejuízo operacional” durante a maturação do shopping, sem risco de diluição de sua participação.
– Negociar antecipadamente as regras de expansão do negócio, se feito sobre o terreno original, prevendo as normas de aporte, participação, apropriação de custos, diluição e outras.
Tirada a aparente simplicidade do assunto, obviamente esses pontos dependem dos interesses, estratégias e vontades das partes envolvidas, bem como de uma boa engenharia jurídica para sua realização.